Acheter ou louer une maison (ou un appartement)

[Michael_Voyageur]

Ca fait partie des variations de rendements que j'avais evoque plus haut, en effet tous les rendements varient, y compris les rendements de rendements locatifs donc de loyer, mais aussi les rendements de placements financiers, les taux d'inflations etc.
Dans le meme ordre d'idee on pourrait aussi evoquer les augmentations de salaires ou d'epargne, puisque sur une tres longue periode ces elements peuvent varier de facon significative et pour peu qu'on a quelques augmentations de salaires et qu'on place son epargne, on peut assez facilement contrebalancer les augmentations de loyer. Sur une tres longue periode un employe recevant salaire avec une bonne progression peut parvenir a un point d'epargne et de rendement de son epargne qui rapporte plus que les loyers (meme les loyers les plus eleves de la periode de location). Ou bien meme s'il ne parvient pas a ce niveau, au moins faire reculer serieusement le point d'equillibre, ou il reste gagnant en louant par rapport a l'achat. La questions principale etant de savoir si on va rester au meme endroit durant cette periode deja tres longue, (et alternativement s'il n'y a pas des placements qui valent mieux que l'achat du bien sur la periode).

Inversement si on parle des augmentations de loyer il faudrait aussi parler de l'augmentation reguliere des couts de maintenance/entretien avec l'age du bien, qui reviennent aux proprietaires.

Tous ces elements, y compris leur variations sur le tres long terme doivent etre pris en compte dans le calcul, mais certains elements sont plus compliques a connaitre notamment leur variation future. Cependant concernant les augmentations de loyers, ce parametre n'est pas forcement le plus important de l'equation car un locataire n'est pas forcement tenu de continuer a louer toujours le meme bien, et il n'est pas non plus absolument certain qu'il echoue a re-negocier son loyer, alors que si un proprietaire ne paye pas la maintenance ou les reperations sur son bien, alors son bien perd une valeur tres consequente.

Il est en tout cas tres difficile de prevoir precisement les augmentations de loyer sur du tres long terme, d'autant plus qu'il est possible pour un locataire de renegocier son loyer avec son proprietaire a certaines periodes (renouvellement de bail, vieillissement du bien, evenements particuliers concernant le bien etc). Le proprietaire peut refuser de baisser ou de laisser le loyer inchange mais en meme temps il court ainsi un risque de voir le locataire partir, et donc de rester sans locataire pendant une periode plus ou moins longue. Le locataire lui est libre d'accepter l'augmentation de loyer ou bien de demenager dans un bien ou le loyer est moins cher; cela devient d'autant plus facile de nos jours car les frais d'entree de tres nombreux biens sont en diminution, et on peut donc choisir des biens avec moins de frais d'entree que le bien d'ou l'on demenage (sans reikin ni shikikin par exemple, ou bien juste un shikikin inferieur a celui du precedant appartement).

C'est plus difficile pour un proprietaire de dire qu'il ne va pas faire les reparations de plomberie ou autres travaux necessaire (et par exemple juste vendre son bien pour en acheter un autre). En effet, deja il se peut que le bien ne soit pas encore rentabilise, et de plus il peut perdre de la valeur au moment de la revente a cause de son mauvais etat: le bien se revendra sans doute a perte (ne pas oublier la devaluation liee a l'age), notamment s'il y a des travaux de renovation important a faire.

De ce point de vue, si on compare les risques de hausse de loyer et augmentations des frais de gestion au final le locataire est peut-etre gagnant par rapport au proprietaire car il peut choisir jusqu'a quel loyer il peut payer ou bien aller ailleurs s'il le souhaite (y compris a loyer inferieur et frais d'entree inferieurs). Alors que le proprietaire est un peu coince par son engagement a tres long terme et peut moins facilement refuser les augmentations de frais de gestion (maintenance, entretien etc) de son bien.

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Michael_Voyageur

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Learn as if you were to live forever...

[tof]

Loin des considerations financieres des posts precedents, j'ai un petit fichier de donnees rassemblees, un recapitulatif de charges (gaz, electricite, eau et fioul). Ce sont des chiffres que peut etre certains considerent dans leur calculs au long terme.

J'ai voulu comparer les charges entre un appartement de ~50m2 dans le Tokyo-to et une maison de ~100m2 (sans A/C) a Kanagawa pour 4 personnes : -click- Vous me pardonnerez les quelques approximations des moyennes car je n'ai pas completement integre le detail des factures.

Une petite nature curieuse me pousse a vous demander combien payez-vous au Japon ou meme en France. Je n'ai jamais vraiment su si le Japon etait plus cher ou non que la France a ce niveau.

[bati]

Bonjour a tous

J`envisage d`ici 2 a 3 ans d`acheter un bien.
J`ai lu avec grand interet ce post, merci a tous.

Un point qui, il me semble, n`a pas ete evoque est "les taxes" !!

Je ne suis pas tres a l`aise avec le voc, donc corrigez moi si necessaire.
De quels ordres sont les taxes foncieres ?
Supposons qu`aujourd`hui j`achete un bien a 30M de yens, combien devrai-je payer chaque annee a l`etat ou a la ville ?

Merci d`avance

++

[shikalover]

Ben ca depend des quartiers ou ku ou tu habites justement. Impossible de te donner un ordre de prix car ca peut passer du simple au quintuple d'un quartier a l'autre.
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Aux Etats-Unis, il y avait Steve Jobs,
En France, il y a toujours Paul Emploi.

[bati]

Merci pour ta reponse, Shika.

Donc, les taux des taxes foncieres et d`habitation sont fixes par le quartier, mais sont ils multiplies par le prix de l`habitat en question ? le prix du terrain ? la taille de l`habitat ? etc....

De plus, est il juste de penser que les taxes foncieres de Shinjuku seront plus eleves (pour un meme habitat bien entendu) que celles de edogawaku, qui elles seront plus eleves que celles que l`on trouve en campagne ? etc....

Merci d`avance

[t4ti4n4]

Je m'intéresse à la culture japonaise mais suis loin de tout connaitre encore. En lisant ce sujet je suis assez surpris de constater ce genre de différence entre le marché immobilier Français et Japonais. Effectivement en France acheter un appartement ou une maison est souvent un investissement, qui arrive la plupart du temps sur une plus-value quelques années après. Je ne pourrais citer qu'un exemple personnel avec la revente de mon petit studio l'année dernière. Petit logement au centre de Lyon vendu après quelques semaines de présence sur un site d'annonces immobilières, et en réalisant oui un bénéfice. Mais le japon n'a pas la même culture et la même géographie que le France, il est plus compréhensible en vous lisant de comprendre que cela ne fonctionne pas si "facilement" que chez nous.

[rototo]

Quelqu'un aurait des infos sur l'entretien d'une maison japonaise en campagne / semi-campagne ?

Une maison, certes ancienne (environ 30 ans), mais totalement rénovée, nécessitera quel entretien régulier si on ne veut pas avoir une ruine en quelques années ?
Je parle évidemment de l'entretien sur le gros oeuvre, chose qu'on n'a pas l'habitude de faire en France (le reste, je gèrerai).

Ce serait pour une maison de vacances ... achat coup de coeur, pas du tout à la recherche de la rentabilité mais faudrait pas que ce soit un gouffre à pognon non plus.

Merci.
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[iriakun]

Je te recommande de lire cet excellent blog et de s'adresser a son proprio qui saura surement t'aider. Il touche beaucoup dans le manuel et connait bien les couts pour tel ou tel entretien.

https://inaca.me/about/

[AMATERASU Yadénana]

Wouahouh

ce type est fou
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Dans ses yeux, y'a tant d'soleil
Que quand elle me regarde, je bronze.
Renaud.

[rototo]