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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 08 Nov 2009 15:33    Sujet du message: Beaucoup d'erreurs et approximation invalides

 Note du Post : 4.5   Nombre d'avis : 2
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nsa a écrit:
Michael_Voyageur, ton analyse reste bornée par le conjoncturel, tout comme les études que tu cites.

Desole ce n'est pas mon analyse mais celle de l'ecrasante majorite des experts de l'immobilier au Japon (je n'en ai encore trouve aucun qui allait en sens contraire), il suffit de lire quelques ouvrages, analyses ou articles publies sur le sujet. J'en ai deja cite plusieurs y compris des etudes (renouvellees regulierement) qui sont reconnues par le gouvernement sur des periodes de 30 ou 40 ans, et ou les facteurs conjoncturels sont aussi pris en compte. Malheureusement tes hypotheses a toi restent sans aucune bases, contredites par l'ecrasante majorites des experts japonais, et fortement influencees par les facteurs conjoncturels qui n'ont pourtant rien a voir avec ce phenomene qui perdure depuis au minimum plus de 40 ans, et dont les experts japonais affirment aujourd'hui qu'il reste valable pour le futur.


nsa a écrit:
Ceci est du bruit statistique et conjoncturel, ainsi que le phénom↕ne d'illiquidité (fort écart instantané achat-vente). Ce qu'il faut chercher, ce sont les tendances futures longues: rapport entre l'offre de neuf et la demande naturelle de remplacement, résistance de l'occasion au vieillissement naturel et technologique.

Ce que tu affirmes constitue justement du bruit conjoncturel, mais n'a rien a voir avec le phenomene en question qui est une phenomene reconnu comme structurel par la majorite ecrasante des experts japonais (a ce jour jamais vu un seul qui le conteste).
Les donnees que j'ai indiquees emanant de diverses sources se recoupant toutes (dont des sources approuvees par le gouvernement japonais) ce ne sont donc pas du "bruits statistiques" (comme tu le suggeres sans aucun fondement). Tous les articles que je lis signalent aussi ces tendances a tres long terme (sur des periodes superieures a 30 ans), tout en tenant compte des rapports entre offre et demande naturelle (deja la population du Japon est en phase de diminution et devrait perdre plus de 20 millions d'habitants d'ici 2050, chiffres du ministere japonais des affaires interieures), la resistance de l'occasion au vieillissement (justement voir la chutte de la valeur sur le long terme et l'augmentation des couts d'entretiens/maintenance/refection), tous ces points sont detailles dans les analyses en question et montrent que la tendance a la devaluation n'est pas pres de s'arreter de si tot. Bien au contraire cette tendance pourrait tres bien s'accelerer dans le futur (probleme demographique japonais et chutte progressive des revenus moyens) en dehors evidemment des rares cas exceptionels que tu signales, mais qui sont ultra-minoritaires, et en dehors aussi peut-etre des "bulles de l'immobilier" qui pourraient se produire a nouveau (mais on ne peut pas trop compter uniquement sur ce genre de pari pour recuperer son investissement a coup sur) .


nsa a écrit:
Si le marché de l'occasion est comme vous le dites, anormalement sous-valorisé, alors 2 choses:
- vous devriez recommander aux lecteurs de ce forum, d'acheter de l'occasion, et non pas d'acheter rien du tout
- il doit y avoir une fortune à gagner en achetant de nombreux apparts d'occasion et en les louant

Si tu relis bien mes message ca y est indique plusieurs fois il faut se donner l'effort de lire. Les biens qui sont consideres comme des investissements de predilection dans l'immobilier au Japon sont les occasions d'age superieur a 10 ou 15 ans, et certainement pas le neuf et encore moins le neuf de haut standing comme tu l'as affirme (je te conseille la lecture de cet ouvrage japonais: 「マンションは絶対「中古」を買いなさい! 」 "Pour un achat de mansion ne *JAMAIS* acheter du neuf" publie recemment au Japon, que j'ai deja cite et qui signale que tes conseils sont les pires erreurs a commetre sur le marche japonais). De meme d'autres personnes (pas toi donc je tiens a le souligner) ont deja indique dans ce fil des formes d'investissement qui effectivement sont reconnues pour fonctioner au Japon et raporter des benefices parfois importants.

Il y a effectivement des "fortunes a gagner" pour reprendre tes mots en investissant dans l'occasion et les louant APRES avoir fait tous les travaux de refection/renouvellement de equipements et amenagements interieur et de viabilite necessaires. Une autre technique (deja indiquee) consiste a faire construire soi meme et louer/revendre neuf en un ou plusieurs lots. Ou bien encore acheter un immeuble use et assez spatieux/assez robuste pour subir des refections mais dont l'interieur est mal optimise pour le marche, puis redefinir le plan des lots, refaire l'interieur et vendre ou louer en plusieurs lots... etc
Ces techniques sont tres connues et utilisees par une majorite d'investisseurs de l'immobiler au Japon, mais cela demande des investissement importants et une connaissance tres precise du marche. Ce n'est pas non plus n'importe qui qui peut se lancer sur ce marche et y gagner facilement en ne faisant qu'acheter et revendre (surtout quant il s'agit d'acheter du neuf qui est extrement difficile a valoriser).

nsa a écrit:
Excuse-moi mais des apparts à moins de 100M¥ ce n'est pas du haut de gamme pour Shibuya-ku, c'est du collectif ordinaire (qui impressione tes amis car eux sont encore dans du désuet). Puis-je te signaler d'ailleurs que ton immeuble date de la bulle IT et que donc cela peut expliquer que son prix ait baissé ? Ah évidemment quand on part de trop haut, cela ne peut que chuter. J'ai moi-même renégocié mon loyer à la baisse en 2002, suite à l'explosion de cette bulle.

Excuses moi mes tes considerations n'ont pas de sens et ne s'appliquent pas a ce dont je parle, je m'appercois encore une fois que tire des conclusions hatives sans savoir reellement de quoi il s'agit.
Je parlais evidemment *d'immeuble de standing* , de la qualite de construction, et non pas evidemment de l'appartement ou je suis qui est parmi les plus petit de l'immeuble. Tu ne peux pas savoir si un appartement est de standing si tu ne connais ni sa surface (tu sais au moins que le prix depend de la surface ??) ni la qualite de construction de l'immeuble. D'autres appartements du meme immeuble faisaient effectivement dans les 100M¥ ou plus a l'origine mais ils ont depuis perdu une large partie de leur valeur, "quelques temps" apres leur mise en vente en 2002. Cependant contrairement a ce que tu sembles croire leur valeur n'a pas ete perdue au moment de l'eclatement de la bulle de l'IT (qui etait anterieur de plusieurs mois a la fin 2001 et donc n'a rien a voir au probleme) mais bien plusieurs annees apres, notamment une fois qu'ils ont ete occupes et que commencait a croitre la bulle de l'immobilier au Japon et quand les prix avaient largement depasses le plus haut de la bulle de l'IT.
Tu penses que l'immeuble de qualite resiste a la devaluation or dans cet immeuble ce n'est clairement pas le cas, l'immeuble n'a pas perdu de valeur sur le coup mais plusieurs annees apres, alors que le marche etait au plus haut, lorsqu'il s'est trouve en concurrence avec d'autres encore plus neufs construits entre temps dont certains dans le meme quartier. C'est la meme chose qui s'est produit pour les autres exemples que je t'ai cites, dans mon cas l'appartement date effectivement de fin 2001, mais dans le cas de mes collegues c'etait des appartement de 2004 ou 2005, et la devaluation a commence a se produire au moment ou le marche de l'immobiler etait au plus haut, avant la crise financiere actuelle. Tous ces exemples et d'autres contredisent de facon flagrante ton hypothese, et les raisons sont expliquees en details dans les analyses et dans les ouvrages que j'ai cite.

D'autre part je te rappelle que la moyenne d'un achat immobilier pour un foyer japonais est de 37M¥ , deja des biens qui valent au dessus de 60M¥ ou 80M¥ peuvent etre consideres sans probleme comme des biens de haut standing, largement au dessus de la moyenne du marche, notamment en fonction de leur surface, du lieu et de la qualite de l'immeuble ou il se situent. Par exemple si un appartement vaut dans les 60M¥, mais dans le meme immeuble des appartements plus spacieux valent plus de 100M¥ , voir meme 180M¥ en fonction de leur taille, et si cet immeuble presente effectivement des qualites de constructions exceptionelles alors cet immeuble peut parfaitement etre considere comme de haut voir meme tres haut standing (evidemment en fonction du niveau de qualite). Ce n'est pas parcequ'il y a un appartement de moins de 100M$ que l'immeuble perd de la valeur ou son "standing".
Attention aussi a ne pas avoir de vocabulaire inutilement restrictifs , cela ne sert strictement a rien de limiter ta vision du marche uniquement a la niche des appartements qui depassent le million de dolars. Au contraire c'est plutot dangereux car ces appartements sont moins accessibles et leur taux d'aoccupation est largement inferieurs au biens dans la moyenne du marche, de plus dans ce genre de niches les risques sont encore plus eleves que dans le marche normal des biens accessible a la majorite des foyers.
D'autre part si ton conseil pour gagner de l'argent c'est d'acheter des appartements a plus de 100M¥ pour les revendre, je crois que tu perds ton temps ici et tu nous fais perdre notre temps. Si tu as reellement acces a une telle somme tu as une plethore de moyens de gagner largement plus, meme dans l'immobilier. Mais le probleme est que tous le monde n'a pas acces a ce genre de somme et que ce fil s'adresse pas a ceux qui visent ce niveau d'investissement. Si tu souhaites valoriser de telles somes je te conseille plutot d'ouvrir un autre fil par exemple en section Discussion Libre (ou bien sur un forum specialise sur ce genre d'investissements) pour en discuter.
On va reserver ce fil a ceux qui parlent d'un investissement immobilier "normal", disons dans la moyenne des couts des maisons et appartements au Japon.


Au sujet de l'argument des bulles il me semble deja invalide par la periode couverte par les etudes, puisque depuis 30 ou 40 ans meme s'il y a eu regulierement des bulles ou des periodes de croissances suivies de periode de croissance plus faible voir de recession la devaluation existe toujours. L'effet des bulles (conjoncturel) n'influe pas sur la devaluation a tres long terme qui semble etre une evolution structurelle au Japon (et quelques autres pays d'Asie).
Lorsque je suis arrive au Japon au debut des annees 90, la devaluation a long terme du construit neuf etait deja un phenomene bien connu des japonais, plusieurs de mes amis m'en avait parle deja a l'epoque.
Malgre ces hausse et ces baisses conjoncturelles successives la devaluation du neuf a toujours persiste au Japon (et d'autres pays d'Asie) au minimum depuis une quarantaine d'annees sinon plus; ce phenomene est signale sur des sites reconnus voir quasi-officiels en tant qu'avertissements aux Japonais qui achetent de l'immobilier aujourd'hui. Il n'y aucun element pour balayer d'un revers de main cet avertissement que font tous les experts et les autorites.

Peut-on exclure que dans le futur il n' y ait pas a nouveau des bulles et des recessions ? Non, mais il n'y a pas de raison de croire que les futures recessions ou periodes de croissance parviennent a suprimer la devaluation la ou les precedents cycles n'y ont pas reussis. Je pense qu'il est necessaire de reellement dissocier les effets conjoncturels et les effets a tres long terme qui eux sont d'apres les etudes et les experts japonais independants des effets conjoncturels. La devaluation du neuf au Japon n'est PAS un effet conjoncturel et n'a strictement RIEN a voir avec les cycles conjoncturels.

Malheureusement ta vision me parrait trop focalisee sur le conjoncturel, sur les cas exceptionels, sur les niches de marche... etc Or il est tout a fait correct qu'on peut effectivement "toucher le gros lot", soit en ayant beaucoup de chance en trouvant la perle rare soit en fournissant des efforts et investissements tres consequents, mais cela reste des exceptions et cela ne contredit en rien les tendances lourdes et structurelles du marche. Le marche japonais est serieusement different du marche francais, il ne faut pas essayer de minimiser ces differences ou les nier, mais plutot essayer de les comprendre. L'evolution de ce marche est soumise a ses propres forces et facteurs d'evolution et certaines realites qui fonctionnent en France ne fonctionnent pas au Japon.

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Michael_Voyageur

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Dernière édition par Michael_Voyageur le 09 Nov 2009 02:50; édité 1 fois
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nsa
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MessagePosté le: 09 Nov 2009 03:31    Sujet du message: Re: Beaucoup d'erreurs et approximation invalides

 Ce message n'a pas encore été noté.
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Michael_Voyageur a écrit:

On va reserver ce fil a ceux qui parlent d'un investissement immobilier "normal", disons dans la moyenne des couts des maisons et appartements au Japon.



Très bien. L'investissement normal, c'est acheter pour y habiter longtemps. On doit donc comparer l'achat et la location. Faites vos calculs et vous verez que, dans bien des cas, les annuités de remboursement d'un prêt sur 30 ans, sont inférieures au loyer qu'il faudrait débourser pour ce même bien. Donc en achetant vous obtenez "gratuitement" le bien au bout des 30 ans, voire avant. Ok le bâti risque de ne valoir plus grand chose dans 30 ans mais puisqu'il vous revient à zéro, quelle importance ? Et vous conservez le terrain qui, lui, peut avoir pris de la valeur. Cela me semble tout à fait gagnant, non ?
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 09 Nov 2009 03:56    Sujet du message: Re: Beaucoup d'erreurs et approximation invalides

 Note du Post : 4   Nombre d'avis : 1
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nsa a écrit:
Très bien. L'investissement normal, c'est acheter pour y habiter longtemps. On doit donc comparer l'achat et la location. Faites vos calculs et vous verez que, dans bien des cas, les annuités de remboursement d'un prêt sur 30 ans, sont inférieures au loyer qu'il faudrait débourser pour ce même bien. Donc en achetant vous obtenez "gratuitement" le bien au bout des 30 ans, voire avant. Ok le bien risque de ne valoir plus grand chose dans 30 ans (du moins le bâti) mais puisqu'il vous revient à zéro, quelle importance ?

Sur ce point je n'irais pas te contredire car c'est effectivement generalement vrai pour des periodes d'utilisation aussi longues.
Mais je pense qu'il faut aussi reflechir serieusement a la question si on va reellement utiliser le bien pendant 30 ans. Si, notamment en tant qu'etranger soumis a renouvellement de visa, on ne compte pas rester aussi longtemps au Japon, ou bien vivre au meme endroit aussi longtemps alors la question peut se poser et il faut faire le calcul en prenant en compte les donnees les plus correctes sur la devaluation des biens.
J'aurais pu effectivement acheter mon appartement quand je suis revenu dernierement au Japon en 2004, mais je ne savais pas encore combien de temps j'habiterai au meme endroit. Bien m'a pris de reflechir a la question et ne pas foncer tete baissee sur un achat: mon entreprise ayant decide de demenager les bureaux je suis maintenant obliger de chercher un autre appartement plus proche. Si j'avais investi a l'epoque pour acheter mon appartement j'aurais donc perdu dans l'affaire une some enorme en comptant la devaluation du bien plus les interet de l'emprun a rembourser, meme en ayant apporte des fonds propres en dehors de l'emprun (a hauteur de 40% de fonds propres). En gros j'aurais perdu facilement environ 7 millions de yen (et encore plus si j'avais mis moins de fonds propres).
La question se pose donc effectivement pour ceux qui sont surs et certains d'habiter au meme endroit sur du tres long terme, et dans ce cas en effet l'achat devient avantageux par rapport a la loncation continue du bien.
Cependant meme dans ce cas je pense qu'il faut aussi bien considerer les avantages/inconvenients respectifs du neuf et de l'occasion. Si l'occasion peut etre refaite/re-ammenagee a peu de frais cela peut constituer une bien meilleure affaire que du neuf qui va se devaluer tres rapidement durant les 15 premieres annees.

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MessagePosté le: 09 Nov 2009 04:38    Sujet du message:

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Effectivement, quand on conserve sur période trop courte ce qui a priori est un investissement long, alors on s'expose à tous les aléas. La faible durée moyenne de l'expatriation des Français sur ce point constitue un frein important; de plus la population française de Tokyo est en moyenne jeune, un àge où la famille n'est pas encore finalisée ce qui contrarie des plans à long terme.

Bien sûr il faut comparer les avantages respectifs, celui du neuf est de pouvoir demander à l'architecte de modifier le plan s'il s'agit d'immeuble en cours de construction, et dans le cas d'une maison individuelle de la faire construire exactement comme on la veut, ce qui est très important (surtout en haut de gamme). Cela peut aboutir à des maisons tout à fait originales qui plaisent à leur propriétaire mais sont difficiles à revendre (ce n'est plus une question de marché mais de goût). Vu une maison (350M¥) avec petite piscine en sous-sol, par exemple.

Voir aussi que les règles d'allocations de prêts immobiliers bonifiés sont compliquées. Louer c'est tellement plus simple... C'est bien sur cela que comptent les investisseurs en locatif pour faire un profit, on vous facture dans le loyer la simplicité et la liquidité de votre engagement.
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MessagePosté le: 10 Nov 2009 00:27    Sujet du message: Re: Beaucoup d'erreurs et approximation invalides

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 1
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Michael_Voyageur a écrit:
Sur ce point je n'irais pas te contredire car c'est effectivement generalement vrai pour des periodes d'utilisation aussi longues.


On continue. Si l'achat d'un bien est généralement gagnant par rapport à la location au bout de 30 ans, alors par continuité il y a un horizon pour lequel les 2 se valent. Ce point mort est variable en fonction de tous les paramètres: valeur du loyer, coût d'achat, taux d'emprûnts, coût de maintenance et taxes foncières, niveau anticipé de revente selon l'âge. Contrairement à certains messages plus hauts qui semblaient conclure "acheter au Japon c'est toujours perdant alors qu'en France c'est gagnant" (vous oubliez l'inflation !...), le point mort ainsi calculé (en fait anticipé, puisque le prix de revente est inconnu) est bcp plus proche que vous ne le croyez. Si vous achetez au plus haut, alors à 30 ans vous ne l'aurez pas encore atteint, mauvais placement (des millions s'y sont fait prendre dans les bulles passées et en soufrent encore). Si vous achetez au plus bas, vous serez gagnants probablement très vite, voire immédiatement si le bien a été choisi parfaitement. Entre ces cas extrêmes, je pense qu'à partir de 10 ans l'achat peut être gagnant, en achetant judicieusement. En particulier pour maximiser le prix de revente j'estime que les biens chers sont plus attractifs car ils sont mieux construits donc se dégradent moins, et sont assis sur un terrain cher qui lui ne se dégrade pas du tout voire gagne en valeur. Maintenant, chacun sa méthode pour gagner, je ne tente de convaincre personne. Simplement, je signale qu'acheter au Japon, tous les Français qui restent longtemps l'ont fait et il ne faut pas croire qu'ils ont eu tort, je dirais même: peut-être c'est par l'économie de loyer qu'ils ont faite que leur séjour a pu durer ! (avec d'autres raisons aussi).
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 10 Nov 2009 12:24    Sujet du message: Re: Beaucoup d'erreurs et approximation invalides

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Plutot d'accord sur ce point.

Mais il faut aussi relativiser et signaler un autre facteur a prendre en compte : le fait que l'investissement est avantageux ou non depend aussi de la facon dont on finance le bien et du rendement de ce placement en comparaison d'autres placements.
Acheter un bien c'est au final un placement et il doit donc etre compare de facon objective a d'autres placements. Si des fonds propres restent places et continuent a raporter a bon rendement au lieu d'etre mises sur un bien au Japon dont la valeur dimine inexorablement cela influe aussi sur le point d'equilibre (a partir duquel on devient reellement gagnant) et le solde final. Si le rendement qu'on obtient ailleurs est equivalent voir bien meilleur que le rendement du bien au Japon alors le point d'equilibre n'est pas forcement si proche que ca (a la limite le placement dans le bien au Japon peut meme etre perdant), cela depend des sommes en jeu et des rendements en question.

Deja si on souhaite acheter et qu'on a le choix entre acheter un bien au Japon, ou dans un pays comme la France ou il peut etre facilement valorise apres de longues periodes de temps (meme apres calcul de l' inflation), alors il est peut-etre plus avantageux de placer dans ces pays comme la France ou l'on retrouve un large part de son capital et meme parfois une plus-value.
Par exemple, exemple vecu et non unique dans mon entourage proche : une somme de 250 000 FF de l'epoque placee fin 1982 dans un bien immobilier vendu debut 2005 environ 100 000 euros. L'inflation cumulee entre les 2 dates est enorme : +87.7%, mais en meme temps il y a quand meme un gain d'environ 30000 euros, puisque 250 000 FF de l'epoque correspondent a 71 500 euros de 2005. Au Japon il n'est pas du tout sur de recuperer une telle plus value bien au contraire: sur une telle periode il y a de fortes chances que la valeur du bien ait diminue (perdant approximativement entre 38% et 45% de sa valeur d'achat en fonction de la qualite du bien et des baremes utilises) sans compter les effets de l'inflation.

De la meme maniere d'autres placements financier judicieux peuvent raporter plus que la totalite des loyers payes plus le solde a la revente (le tout corrige de l'inflation). De plus ces autres placements peuvent avoir des qualites de liberte/flexibilite d'utilisation que n'auront pas le bien immobilier qui "immobilise" les fonds et les exposes a des risques (tremblements de terre, degats des eux, usure plus forte que prevue etc). En fait, si on parle en terme de rendement financier, acheter un bien au Japon peut tres bien etre largement moins rentable par rapport a d'autre placements simples a meilleurs taux/rendement global, y compris des placements immobiliers dans d'autres pays.

La question est donc plutot de savoir ce que l'on souhaite vraiment, a savoir faire un bon placement de long terme, creer un patrimoine le plus eleve possible (dans ce cas il peut y avoir de nombreuses solutions meilleures que l'achat de son domicile au Japon), ou bien juste acheter au Japon pour y vivre tout simplement, etre tranquile et ne plus avoir de loyer a payer (sans forcement placer la priorite sur la taille du patrimoine qu'on legue).
L'achat d'un bien de qualite que l'on habite soi meme sur le tres long terme est effectivement mieux que de louer ce bien mais n'est pas forcement le meilleur placement possible pour creer du patrimoine. C'est sans doute une bonne solution pour ceux qui ont peu de fonds propres et sont obliges d'emprunter une large part du prix du bien, et puis qui sont certains de rester au meme endroit sur du tres long terme... alors en effet ca devient avantageux d'acheter (en remboursant un emprunt a bon taux) au lieu de payer continuellement le loyer. Ceux qui ont une bonne part de fond propres devront faire une comparaison minutieuse entre placer ces fonds et payer le loyer pendant quelques annees et acheter le bien, la comparaison n'est pas simple... il faut bien tenir compte de l'inflation, de l'evolution des interets ou des rendements, ou de la devaluation du bien sur le marche etc. Penser aussi a des solutions mixtes (placer une partie des fonds, et en meme temps emprunter a bon taux pour payer une partie du prix du bien) etc.

D'autre part il faut aussi bien considerer que l'achat d'un bien immobilier au Japon est un engagement de (tres) long terme, et durant la periode d'immobilisation de ce placement il peut survenir de nombreux changements qui font qu'au final l'engagement n'est plus desirable (on se retrouve coince, oblige de se degager a perte). Des changements professionels ou familiaux peuvent facilement survenir et faire que le bien doive etre revendu a perte avant d'etre rentabilise. Or il ne faut pas oublier que ce genre de changements sont quand meme (tres) frequents parmi les expatries au Japon.

Pour ceux qui ne sont pas sur de rester toujours au meme endroit, il peut aussi etre interessant d'acheter juste dans le but de garder le bien une periode limitee (qq annees) et vendre "assez tot" avec le minimum de perte. D'apres l'evolution des prix reels de l'occasion, contrairement au prix de l'argus officiel (je mettrai le tableau un de ces jours), il y a des biens particulierement avantageux pour ce genre d'achats a horizon limite, ce sont les biens d'occasion d'age entre 10 et 25 ans, plus particulierement autour de la zone 15-20 ans d'age, ou il se trouve que le marche japonais valorise ces biens (ils gagnent de la valeur pendant quelques annees). Pour peu que de telles occasions soient revendues dans un etat impecable (si possible legerement ameliore avec quelques travaux d'entretien) on peut meme faire un benefice sympathique de quelques pourcents sur la valeur du bien.

Par contre pour la tranche de prix des biens il n'est pas forcement utile de viser les tranches de prix trop cheres, en particulier si on en n' a pas vraiment les moyens. Il y a beaucoup d'inconvenients et de risques a viser trop haut. A Tokyo la moyenne d'un achat immobilier tourne autour de 40.5M¥, et c'est dans des games de prix tournant autour de cette moyenne qu'on trouve le plus facilement des acheteurs.
Les biens qui sont trop chers ne sont pas forcement faciles a ecouler (mauvais taux d'occupation car peu de foyers en ont les moyens). Pour maximaliser les chances de trouver des acheteurs rapidement il vaut mieux viser sur des biens communs, accessibles financierement, avec un taux d'occupation eleve, dans la tranche de prix visee par les japonais moyens. Plus l'investissement sera recupere rapidement mieux ce sera (car il peut alors etre place rapidement et raporter a nouveau).

PS: Pour info le bareme de comparaison des occasion (bien de type "mansion" vieux de 10 ans pris comme point de comparaison). A noter que ce bareme est utilise dans tous le Japon pour noter/evaluer la valeur approximative des occasions notamment par les agences d'evaluation des biens et agences immobileres. La valeur fixee par ce bareme n'est pas la valeur reelle fixee par le marche (il peut y avoir plusieurs pourcents de differences selon les biens), mais ce bareme indique une valeur qui sert ensuite de reference entre les divers acteurs du marches et permet de negocier le prix reel en fonction de cette reference et des caracteristique propres des biens.


Source: http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20050228E/index.htm
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MessagePosté le: 11 Nov 2009 04:36    Sujet du message:

 Ce message n'a pas encore été noté.
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Je viens de faire un calcul: ca depend bien sur des cas de figure, mais pas sur qu'acheter soit tellement plus economique que louer.
Supposons un loyer de 70000 yen par mois, et autant en remboursement de credit pour un bien de 35 millions.

35 000 000/70 000=500 mois soit 42 ans
Si on achete a l'age de 30 ans, c'est comme si on en avait pour jusqu'a 72 ans. Vu l'esperance de vie moyenne, ca ne change pas enormement. Bien sur, si on achete a 25 et qu'on vit centenaire, c'est un autre cas de figure...
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MessagePosté le: 11 Nov 2009 04:41    Sujet du message:

 Ce message n'a pas encore été noté.
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LVD a écrit:
Je viens de faire un calcul: ca depend bien sur des cas de figure, mais pas sur qu'acheter soit tellement plus economique que louer.
Supposons un loyer de 70000 yen par mois, et autant en remboursement de credit pour un bien de 35 millions.

35 000 000/70 000=500 mois soit 42 ans
Si on achete a l'age de 30 ans, c'est comme si on en avait pour jusqu'a 72 ans. Vu l'esperance de vie moyenne, ca ne change pas enormement. Bien sur, si on achete a 25 et qu'on vit centenaire, c'est un autre cas de figure...


Faut prendre en compte le prix de revente tout de même.
Ceci dit un bien de 35 millions à 70000 yens par mois de loyer je suis preneur!
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MessagePosté le: 11 Nov 2009 06:19    Sujet du message: Meme avis que Aclf

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LVD,

Aclf a raison, tu prends un exemple qui est l'exemple typique de bien qu'il ne faut surtout pas acheter (en temps normal), mais plutot louer si tu y trouves ton compte. Mais c'est un exemple extreme, assez loin de la realite du marche.

Le rendement locatif (利回り) du bien que tu prends en exemple est environ de 2.4%, or la plupart des biens destines a etre loues ont un rendement locatif au moins superieurs a 5%, et un bien considere comme tres bon aura meme un rendement superieur a 7%. Un bien de qualite a proximite d'une gare strategique peut facilement avoir un rendement locatif de l'ordre de 10% ou plus (12%, 13% etc).
Si le bien etait de qualite "normale", avec un rendement de l'ordre de 6% ou 7% alors le loyer devrait etre au minimum 2.5 fois superieur a celui que tu mentiones, 3 fois superieur pour un bien de qualite un peu superieure a la moyenne (avec rendement de 7%). Voir les rendements locatifs a Tokyo par quartiers et par surface des biens:
https://www.sumai-surfin.com/price/rimawari.php


Cela signifie principalement 3 possibilites : 1ere possibilite; tu est tombe sur un proprio qui n'a aucune connaissance du marche ou bien laisse un loyer derisoire car il ne cherche pas a gagner de l'argent avec son bien. Cela peut arriver par exemple si tu as certaines relations proches avec ton proprio, par exemple si vous avez des liens de parentes ou d'amities qui font qu'il te fait un "prix d'ami". En general le proprio essaye quand meme de rentabiliser son bien donc met un loyer qui se raproche plutot de 0.5% ou 1% du prix du bien, en fonction de la qualite de ce bien.

Autre possibilite: le bien en question presente des problemes/defauts importants qui le rendent difficilement habitable. La valeur effective du bien est elevee, mais cette valeur est surtout liee au terrain ou a la surface, et le bati est d'extremement mauvaise qualite. Ca peut arriver par exemple dans de vieilles batisses en banlieue loin de tout, et ou le confort est minimal. Le loyer dans ces endroits peut effectivement etre derisoire, mais meme pour ce loyer derisoire personne ne souhaite y habiter car c'est trop la galere.

Autre possibilite cela peut etre un probleme d'emplacement, certains quartiers/ou gares peuvent avoir beaucoup moins de succes que d'autres, notamment a cause des transports , des infrastructures ou des commerces insuffisants... etc. Ou bien autres problemes lies a l'emplacement : mal expose, difficilement accessible, proximite d'une usine bruyante... etc

Un motif qui pourrait etre donnee pour acheter un tel bien serait de l'acheter pour le reconstruire (ou "refait" a neuf), une fois refait a neuf il pourrait alors eventuellement se louer avec un loyer bien meilleur. Cela peut marcher pour des biens qui sont quand meme dans un emplacement pas trop mauvais, mais c'est un pari risque car la cause du mauvais rendement du bien ancien n'etait peut etre pas uniquement due au bati, il y a peut-etre aussi des problemes lies au terrain ou a l'emplacement.

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MessagePosté le: 13 Nov 2009 02:12    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 1
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Vous oubliez tous le facteur risque de votre gestion patrimoniale. Acheter le logement où vous logez, cela veut dire que vous annulez le risque futur de variation des loyers (en particulier la crainte d'une hausse). Je ne parle pas spécifiquement du Japon, c'est universel. Or la réduction des risques est tout aussi importante que l'optimisation des rendements. Evidemment il ne faut pas tomber dans le piège des taux d'emprûnts variables, sinon vous remplacez un risque par un autre (et on a vu ce que ça a donné aux USA). Vu la stagnation au Japon depuis 20 ans avec inflation nulle cela peut sembler peu important, mais dans les années 80 les loyers flambaient et qui sait ce qu'il en sera en l'an 2030.
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