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Acheter ou louer une maison (ou un appartement)

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jojo-kun
2eme Dan
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Inscrit le: 24 Nov 2006
Messages: 935
Points: 3578
Pays, Ville: Akabane

MessagePosté le: 04 Mai 2009 10:45    Sujet du message: Acheter ou louer une maison (ou un appartement)

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Lors d'une discussion récente avec ma copine, un sujet important nous est venu. Concernant la maison (ou l'appartement).
En France, il est mieux d'acheter une maison (ou un appartement) car cela fait un capital et donc un héritage à léguer aux enfants. Mais selon elle, au Japon, c'est différent. Les maisons ne prennent jamais de valeur, et pire, elles perdent avec le temps. Elle préfèrerait acheter un appartement.

Le marché de l'immobilier marche t-il à l'envers du système français ? vaut-il mieux louer ou acheter un appartement ?

Une petite précision : Ce serait dans les environs de Tokyo, Chiba-ken, Kanagawa-ken ou Saitama-ken.

Merci
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luix
1ere Dan
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Inscrit le: 27 Juin 2006
Messages: 146
Points: 2529
Pays, Ville: Tokyo

MessagePosté le: 04 Mai 2009 13:25    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 2
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Le probleme c'est que les maisons sont mal construites et il faut les refaire tout le temps. Donc tu perds la valeur des murs, tu gardes que le terrain. Mais si tu achetes loin de Tokyo ton terrain ne va pas prendre de la valeur parce qu'il n'y a pas de pression acheteuse (les jeunes s'en vont vers les centres).

En plus il y a l'assurance anti tremblement de terre : plus ton appart est vieux plus tu paies a priori.
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fujigaoka
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Inscrit le: 06 Nov 2008
Messages: 128
Points: 895
Pays, Ville: entre Hong Kong et Nara

MessagePosté le: 04 Mai 2009 14:29    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 2
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Dans la plupart des cas, le lendemain de l'achat de ta maison au Japon, elle perd 30 % de sa valeur (minimum)... A Hong Kong c'est pareil
Oui cela fonctionne un peu a l'envers de la France, pour des raisons pratiques et culturelles.
Pratiques : avec la forte humidite et les tremblements de terre les maisons vieillissent vite et mal.
Culturelle : (la je parle plutot de Hong Kong que je connais mieux, mais je crois qu'au Japon c'est un peu pareil), ce qui est vieux n'est pas valorise comme en Europe, au contraire, ici, on veut du neuf, du flambant neuf ! Je me souviens de collegues qui ont decide de demanager parce que leur appartement commencait a devenir vieux... Il avait ete livre 2 ans avant.
Apres cela ne veut pas dire que tu ne dois pas acheter, surtout si tu compte rester un petit bout de temps sur place. Si tu achetes, tu auras certainement quelque chose de mieux que si tu loue pour la meme somme mensuelle (loyer=remboursement de la banque), surtout si tu achetes un bien qui a ete habite avant.

Bonne reflexion et bonne chance Very Happy
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ElectronLibre
Modérateur


Inscrit le: 20 Oct 2007
Messages: 1454
Points: 16361
Pays, Ville: Jiyuudenshirando

MessagePosté le: 04 Mai 2009 15:49    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 1
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L'image de maisons poussant comme des champignons est loin d'être une plaisanterie au Japon. Dans mon quartier, on détruit les vieilles maisons à la vitesse grand V et on construit à tour de bras, aussi bien des maisons particulières que des complexes résidentiels. Ca se fait tellement vite que j'en arrive, effaré, à m'interroger sur leur solidité (je précise que je ne m'y connais pas en matériaux de construction)
Il est vrai que, en France par exemple, on a l'habitude, lorsque l'on envisage une acquisition immobilière, de spéculer sur la valeur qu'elle aura dans x temps, dans l'éventualité d'une revente ou d'une location.

Question à deux balles de but en blanc : qu'est-ce qui est le plus important ?
Arrow être en mesure de léguer un toit aux enfants, quelle que soit la valeur de ce toit ?
Arrow ou acquérir un bien qui prendra de la valeur avec le temps (dans ce cas, autant le faire en France) ?
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jojo-kun
2eme Dan
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Inscrit le: 24 Nov 2006
Messages: 935
Points: 3578
Pays, Ville: Akabane

MessagePosté le: 04 Mai 2009 17:35    Sujet du message:

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Pour les maisons, j'ai pu voir un peu comment elles étaient faites.
Des tubes en acier creux de 3m à 4m de long enfoncés dans le sol tous les 1m. Le tout recouvert d'une épaisseur de béton, en guise de fondation. Ensuite la "base" de la maison est une armature en acier et de parpaing. Le reste étant fait de bois (locaux ?) et l'isolation en laine de verre.

Disons que niveau isolation, il y a mieux. Pour l'humidité aussi... le bois n'aime pas, pourtant on peut voir de vieilles maisons tenir assez bien face à de violents tremblements de terre.


Le fait d'acheter est pour moi important, car cela permettra de me sentir réellement chez moi (contrairement à une location). En outre j'ai toujours adoré les maisons en bois... si possible dans le style japonais ancien Very Happy

Pour ce qui est d'y rester un bon moment... il est prévu d'y rester une bonne partie de ma vie... Rolling Eyes
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fujigaoka
Ceinture Marron
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Inscrit le: 06 Nov 2008
Messages: 128
Points: 895
Pays, Ville: entre Hong Kong et Nara

MessagePosté le: 05 Mai 2009 00:18    Sujet du message:

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Oui, les maisons ont cette une structure pour resister aux tremblements de terre, elle est legere et flexible et bouge avec le sol, elle ne resiste pas, donc risque moins de casser. C'est un peu comme le chene et le roseau de Lafontaine. Le chene centenaire et massif est deracine par la tempete alors que le jeune roseau s'en sort en se courbant dans le sens du vent. Ca me fait aussi penser aux structures des toits des maisons de Shirakawago, meme principe, flexibilite et mobilite.

Tu semble bien parti pour acheter. Avec la crise, les banques te feront peut-etre moins facilement un pret mais les prix des maisons sont peut-etre plus bas. Donc si tu as les fonds, c'est peut-etre le momment !
Apres, comme je ne suis pas proprietaire au Japon je ne sais pas ce que tu devras payer en plus, une assurance, des impots immobiliers ... Il y a des proprietaires au Japon sur ce forum ? Des avis ? Des conseils ?
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Michael_Voyageur
Administrateur
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Inscrit le: 21 Sep 2003
Messages: 2578
Points: 47643
Pays, Ville: Paris, France - Tokyo, Japan

MessagePosté le: 09 Mai 2009 17:48    Sujet du message: Re: Acheter ou louer une maison (ou un appartement)

 Note du Post : 5   Nombre d'avis : 2
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jojo-kun a écrit:
En France, il est mieux d'acheter une maison (ou un appartement) car cela fait un capital et donc un héritage à léguer aux enfants. Mais selon elle, au Japon, c'est différent. Les maisons ne prennent jamais de valeur, et pire, elles perdent avec le temps. Elle préfèrerait acheter un appartement.

Le marché de l'immobilier marche t-il à l'envers du système français ? vaut-il mieux louer ou acheter un appartement ?


En fait ce que dit ta copine est dans le vrai, le prix des biens immobiliers decroit tres vite au Japon, plusieurs raisons ont ete evoquees dans les messages ci-dessus, une raison que je voudrais rajouter est aussi que les normes de construction, notamment la resistance anti-sismique, evoluent peu a peu en devenant plus strictes (de vieux batiments construits il y a plus de 20 ou 30ans sont souvent consideres comme moins solides et plus risques que des constructions aux normes actuelles)... mais elle oublie une chose importante c'est que cette regle de la devaluation du prix est encore plus vraie dans le cas des appartements !
Du coup si on devait se decider uniquement sur le critere de la valeur residuelle a tres long terme (apres 30, 40 ans ou plus), a mon avis il faudrait choisir absolument sans aucune hesitation la maison. Pourquoi ?

Dans le cas de l'appartement celui-ci se situe en general dans un batiment important qui compte de nombreux autres appartements. Quand on achete l'appartement si on fait bien attention (* attention car ce n'est pas toujours le cas !!!) on achete aussi une partie du terrain, et cette partie correspond a un pro-rata de la surface ou du prix de l'appartement par rapport a l'ensemble des appartements de l'immeuble. Du coup chaque proprietaire possede une petite part du terrain, en gros s'il y a 40 appartements identiques dans l'immeuble chaque proprietaire possede environ 1/40eme du terrain. ce qui fait une partie de terrain reellement petite et pratiquement inexploitable (essayez d'imaginer 1/40eme de la surface au sol d'un immeuble de 10 etages, si l'immeuble a une surface au sol d'environ 400m2 ca fait environ 10m2 ^^;; ). S'il faut reconstruire un immeuble au meme endroit on est dependant des autres proprietaires et societes ou associations de syndics qui gerent ces biens, il arrive qu'une partie qui possede un droit sur le terrain s'oppose a la reconstruction ou a des travaux pour X ou Y raison et que tout projet de construction ou mise en valeur devienne impossible pendant de nombreuses annees.
(* Il faut quand meme faire attention en achetant l'appartement que vous avez bien droit a une partie du terrain car il existe certains biens immobiliers ou le terrain est en fait loue pour un bail de longue duree, donc en achetant l'appartement vous n'achetez qu'un appartement et pas de terrain. Ce genre de point important est forcement indique dans le contrat et il faut donc le scruter en detail avant de faire son choix).

Au bout de quelques dizaines d'annees, que ce soit une belle maison ou un magnifique immeuble de type "mansion" de toute facon la valeur va chutter a tel point qu'on peut considerer qu'elle devient minoritaire dans la valeur totale du bien, en fait la seule partie qui peut vraiment resister a la devaluation c'est le terrain. Si le terrain est bien situe (qualite du sol, configuration, situation, infrastructures alentours... etc), et ne subit pas de degats ou prejudices alors non seulement le terrain peut garder pleinement sa valeur, mais la valeur peut meme augmenter.
En tant que patrimoine a leguer, dans le meilleur des cas au bout de 30 ou 40 ans on obtient donc dans un cas un bout de terrain difficilement exploitable d'environ 10m2 entoures d'autres terrains du meme types (avec des risques d'opinions divergentes) et de l'autre cote un terrain 150 ou 200m2 qui est plus facilement exploitable (on peut y reconstruire) la difference peut donc etre colossale facilement d'un facteur de 1 a 10 ou meme encore plus si on a pris soin de bien choisir le terrain. Un terrain assez large pour construire un batiment de plusieurs etages peut aussi etre rentabilise en construisant une grande maison (ou une "extension") et louer ou vendre en plusieurs biens (exemple: 4 ou 5 appartements, s'ils sont regulierement loues peuvent fournir un revenu immobilier tres appreciable).


Bien sur il y a beaucoup d'autres facteurs a prendre en compte. Un autre facteur qui me semble important, c'est le fait de se plier aux nombreuses regles de vies en communaute. Dans un appartement il y a des nombreuses obligations de gestion commune de l'infrasctructure: entretien de l'immeuble, refection et travaux divers, gestion des divers troubles de vie en commun comme par exemple le bruit, les degats, le manque de proprete, ou manque de civilite de certains voisins... etc.
Meme en etant assure, si un tremblement de terre ou une autre catastrophe survient les proprietaires se retrouvent souvent dans une situation difficile car leur bien perd une grande valeur d'un seul coup et surtout il est extremement difficile de la recuperer car beaucoup de monde peut s'opposer a la reconstruction de l'immeuble (divergences entre proprietaires et societes de gestion...couts enormes a engager, necessite de demenager pendant les travaux... etc).

De ce point de vue l'appartement peut sembler plus simple a gerer sur le court terme: tout le confort est fourni dans l'immeuble, il y a des societes qui se chargent de la gestion, de l'entretien ou de la securite... etc.
Les proprietaires se partagent la responsabilite et la charge de la gestion on se sent donc un peu "rassure" de faire partie d'un groupe.
Mais la maison personelle se revele a mon avis plus "avantageuse" a gerer sur le tres long terme car d'une part la part de terrain est beaucoup plus importante et de plus quelque soit la decision prise c'est uniquement votre decision et il n'y a pas a negocier avec X autres personnes pour faire des travaux (tant que vos travaux respectent les lois et reglements de la construction au Japon).
Inversement il y a des risques, la responsabilite est plus lourde, c'est a soi de tout decider et executer car il n'y aura personne d'autre avec qui partager cette responsabilite. Mais le bon cote est que si on se debrouille bien et se plie a tous les efforts/investissements necessaires, au final la recompense (valeur du patrimoine legue) me parrait largement plus grande dans le cas de la maison personelle.

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MessagePosté le: 08 Oct 2009 02:43    Sujet du message: DEVENIR PROPRIÉTAIRE

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Bonjour,

Je regardais ce site internet qui loue des appartements et me suis posé la question de savoir s'il est facile de devenir propriétaire d'appartements au Japon. Par simple curiosité.

Merci
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shikalover
5eme Dan
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Inscrit le: 03 Oct 2006
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Pays, Ville: Prypiat

MessagePosté le: 08 Oct 2009 04:18    Sujet du message:

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J'ai fusionne avec un ancien sujet.

Je voulais acheter une maison ou un appart avec mon mari aussi, mais les habitudes immobilieres japonaises m'ont perturbe.
La plupart des offres pour les maisons individuelles (一戸) ne comprennent en fait... que la maison. Il faut donc louer le terrain, dont la location est prevue pour une 20aine d'annees. Le prix de la location est derisoire (3 ou 4 man par mois a Tokyo) mais quand le contrat de location arrive a terme, je me demande ce qu'il se passe. Si le proprio desire reprendre son terrain, adieu les milliers de man que tu as investi dans ta cahute.
Bien evidemment, acheter le terrain puis faire construire coute tres cher et ca peut atteindre des sommes astronomiques que je n'ai pas encore et que je possederai peut etre jamais.

Mais quelle fut ma surprise lorsque j'ai vu que certaines mansion mises en vente ne compprennent pas le terrain non plus! Tu te retrouves encore a louer le terrain (contrat de 40 ans en moyenne). Inutile de dire que ce sont souvent les plus belles mansions qui sont dans ce cas la. evidemment.

Il faut bien faire gaffe a ca quand on visite ou qu'on se renseigne. Ca m'a pas mal demoralise en tout cas.

J'ai tente de chercher des entreprises qui construisent des maisons partiellement finies (genre MIKIT ou tu dois faire tout l'interieur toi-meme) mais je n'ai rien trouve de concluant. Faut dire que les Japonais ne sont pas trop le genre de gens qui font les choses eux-memes concernant ces choses la.
Si quelqu'un a des infos sur des constructeurs proposant ce genre de service, je suis preneuse. Ca permettrait d'economiser des centaines de man sur une maison.

Si c'est facile d'acheter, je sais pas. Mon mari etant Japonais et gagnant plus que moi, il n'y a pas eu de problemes quand il a interroge la banque. Pour un etranger seul, a moins de payer en cash ou d'avoir un visa permanent et une banque qui vous supporte, ca risque d'etre plus difficile.
_________________
Aux Etats-Unis, il y avait Steve Jobs,
En France, il y a toujours Paul Emploi.
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Kachoudas
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Inscrit le: 06 Fév 2006
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Points: 599

MessagePosté le: 08 Oct 2009 05:06    Sujet du message:

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shikalover a écrit:
....mais quand le contrat de location (du terrain) arrive a terme, je me demande ce qu'il se passe. Si le proprio desire reprendre son terrain, adieu les milliers de man que tu as investi dans ta cahute...


Oui, moi aussi je suis très perplexe. J'ai du mal à comprendre cette notion.
Le proprio du terrain peux pas non plus te sortir de chez toi ou détruire la maison, puisqu'elle t'appartient.... ? Et le jardin, il est à qui ?
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