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nsa
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 16:18    Sujet du message:

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Je ne dis pas que l'étude est ancienne, je dis qu'elle couvre une période ancienne voire "préhistorique" du logement collectif au Japon. Le problème est que, il y a 15 ans ou même 10, les constructions d'immeubles de logement au Japon étaient encore très médiocres, en moyenne. Donc ce que je dis, c'est que l'étude compare des prix dans le neuf moderne par rapport à de l'occasion désuette, qui fait apparaitre une grosse différence; que les immeubles construits actuellement, eux, ne seront pas désuets dans 15 ans car la phase de rattrapage est finie, et que donc la même étude faite dans 15 ans résultera en des conclusions très différentes. Or c'est cela qui compte pour un investissement maintenant.

Le marché que je connais est partiel, mais il est précurseur, et la modernité se diffuse du haut (luxe du centre de Tokyo) au reste. Ouvrez les yeux et comparez ! Regardez les immeubles "populaires" construits dans les nouveaux quartiers de Tokyo (Ariake etc...) depuis 5 ans, ils sont pas mal, et regardez les affreux abominables immeubles construits dans d'autres zones similaires il y a 20 ans, vers Funabashi etc... Plus personne n'en veut non pas parce-qu'ils sont vieux, mais surtout parce qu'ils sont nuls, c'est cela qui explique la baisse de leur prix. Je répète, l'ancien de bonne qualité, qui est rare, vaut encore cher maintenant; de même le neuf actuel de bonne qualité, qui n'est PAS rare, qui au contraire s'est répandu pour devenir la norme, vaudra cher dans 20 ans.

Donc, si vous achetez maintenant un appart neuf de bonne qualité, vous ne subirez pas la baisse moyenne que les stats montrent sur l'ancien et qui concerne principalement de la mauvaise qualité qui n'existe plus dans les constructions actuelles. Vous subirez une baisse plus raisonnable dûe à la dégradation. C'est mon avis prospectif sur la question.

Similairement, allez voir les offres actuelles de maisons individuelles (Mitsui Homes etc...), d'une part le mokuzo n'est plus toujours majoritaire (en particulier le 2x4 importé est moins cher, et il y a une percée du béton car il permet de construire sur 3 étages), d'autre part ces maisons sont faites pour durer bien plus qu'elles ne l'étaient dans le passé et seront encore tout à fait agréables dans 20 ans, ce qui leur donnera une valeur de revente conséquente.
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Hugho
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 16:35    Sujet du message:

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nsa a écrit:
Et alors ? Est-ce que cet immeuble juste repeint ou amélioré, vaut plus cher que s'il était refait à neuf ?


S'il était refait à neuf, j'imagine par exemple en enlevant les moulures du plafond, ou en refaisant un escalier moderne, il perdrait de son charme et à long terme ce serait un mauvais calcul économique. Sans être expert du tout en immobilier, je dirais que les Français perçoivent que plus on préserve les aspects anciens, authentiques, qui peuvent l'être, plus le bien gardera un "cachet". Au fil des reventes, c'est une valeur ajoutée irremplaçable.
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nsa
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 16:37    Sujet du message:

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Refait à neuf = détruit en ne conservant que la façade, et reconstruit en moderne actuel de "standing"
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Hugho
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 16:49    Sujet du message:

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Celui qui fait ça part du principe que ce qui est derrière la façade n'en vaut pas la peine. Dans des immeubles parisiens, et étant donné le coût de travaux dans Paris intramuros, il est rare que ce soit un bon calcul au niveau d'un immeuble entier. On le voit plus sur un appartement.

Après, chaque ville a sa particularité. Je vais prendre l'exemple que je connais le mieux, Lille. Les immeubles du Vieux-Lille, le quartier le plus coté aujourd'hui, étaient il y a 30 ans dans un état assez lamentable. Et leur architecture intérieure n'avait pas d'intérêt particulier. Ce qui a souvent été fait, ç'a été de conserver la façade, en lui redonnant son aspect d'origine, et comme élément de "cachet", les poutres et les murs de briques. Dans certains cas, c'est une très belle réussite. Dans d'autres, les travaux ont été bâclés et l'immeuble mériterait d'être refait une nouvelle fois.
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 17:58    Sujet du message: Nuances

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Peut-etre mais il faut quand meme fortement nuancer.

Les constructions de standing que tu decris ne sont pas la majorite du marche, elles existent effectivement mais constituent une niche tres precise et qui n'a pas forcement le vent en poupe actuellement, et de plus il n'est pas forcement facile d'y trouver les veritables perles rares.
Cette niche presente malheureusement un tres gros probleme: le prix. Les constructions recentes et de standing, presentent en effet de nouveaux atouts pour resister a la devaluation, elles sont tres bien pensees/realisees, tres bien equipees etc. Mais leur enorme defaut est le prix qui est dans une game tres clairement superieure a la majorite des biens, et a la limite de ce que peut esperer obtenir un foyer au revenus moyens ou au dessus de la moyenne. Or cela constitue un enorme defaut sur le marche: cela signifie que le bien aura un taux d'occupation largement inferieur aux biens plus abordables et s'adressera a un public limite (une "niche"). La tranche de prix est un element decisif pour les foyer japonais et si le prix est largement au dessus de leur moyen, il ne vont pas essayer de s'endeter sur plusieurs generation pour vivre dans ces appartements. Un emprunt de 30 millions ou plus sur 35 ans est deja bien assez lourd. De plus la crise financiere ne va pas favoriser ce marche non plus, actuellement le chomage et le travail precaire augmentant rapidement au Japon, la situation n'incite pas a viser la tranche de prix superieure. Au contraire les biens meme un peu usage et moins classe ont actuellement le vent en poupe car ils sont plus accessibles. Enfin il faut voir aussi que si de plus en plus d'immeubles de qualite sont construits et la qualite se banalise et bien cela tire les prix de l'ancien de qualite a la baisse. Un immeuble de qualite construit aujourd'hui est encore mieux qu'un immeuble de qualite construit il y a a peine 5 ans, du coup meme si il y a 5 ans c'etait la qualite maximum, aujourd'hui il prend un coup vieux, il devient moins competitif par rapport aux immeubles plus recents ou voudront demenager les plus aises (entrainant les prix de l'ancien a la baisse). Ce probleme est typique au Japon et pas seulement sur le marche de l'immobilier, l'ignorer constitue une erreur grave.

D'autre part il faut signaler aussi que les etudes sur la valeur du bati sont menees regulierement par plusieurs organismes, suivies par les professionels, et le fait que la valeur s'effondre rapidemement quelques annees apres la construction n'a pas evolue de facon extreme au cours des dernieres annees (en tout cs pas de facon suffisante pour remettre ce principe en question). Pourtant meme des variations de quelques pourcents sur la courbe sont signalees par les experts qui cherchent a tirer profits du moindre pourcent (qui peut avoir des effets importants sur ce marche). Par exemple la petite bosse d'environ 5% qu'on voit apparaitre sur les immeubles vieux de 15 a 20 ans, est regulierement commentees par les specialistes (pour en tirer profit).
Si les resultats les plus recents donnaient des signes de changement dans l'evolution actuelle il me semble les sites specialises signaleraient ces changements, ou meme que ces etudes ne sont plus valides actuellement/pour les biens actuels (meme pour certains types de biens specifiques) or c'est le contraire, tous les commentaires que je vois continuent de se baser sur le meme principe de devaluation de l'immeuble neuf au Japon, et comment parer a ce probleme.
Actuellement le marche qui semble avoir reellement le vent en poupe est au contraire le marche du vieux, les immeubles qui justement ont deja perdu une large partie de leur valeur et qui peuvent etre facilement re-evalues en faisant quelques travaux. En achetant de tels biens on fait "d'une pierre 2 coup" : on evite la brute chute de valeur qui apparait au cours des 15 premieres annees et ont peut beneficier du "palier" ou meme de la "bosse" qui apparait entre 15 et 20 ans d'age. Ces techniques sont tres souvent decrites dans les articles que j'ai l'occasion de lire (quasiment tous les mois).

Le principe que tu decris a savoir que les immeubles de standing peuvent conserver leur valeur est loin d'etre infaillible. En fait pour l'instant je n'ai pas vu d'exemple ou le prix d'un appartement meme de tres haute qualite qui ait clairement augmente, ou meme soit reste le meme durant une periode de plusieurs annees (en ayant rien fait pour ajouter de la valeur au bien); c'est donc que ce principe presente des failles reelles au Japon qu'il faut comprendre. Je sais bien qu'il doit exister de tels cas d'immeubles qui augmentent regulierement de valeur (dans le nombre il y a toujours quelques perles rares) mais il faut avoir bien conscience que ces cas sont rares voir exceptionels, ils ne constituent pas une tendance ou une regle mais reellement des exceptions et les facteurs qui expliquent que l'immeuble derroge a la regle generale de devaluation sont le plus souvent identifiables.

Des immeubles neufs du meme type que ceux que tu decris et construit il y a moins de 5 ans ou a peine plus j'en ai vu beaucoup aussi et ils respectent la meme devaluation decrite dans l'etude et les ouvrages specialises. Pour exemple je vis justement dans un appartement de haut standing construit par Mitsui fin 2001, il a donc a peine 8 ans. Personellement je paye dans les 200 000 yen de loyer et encore apres apres negociations avec l'agence et le proprio. Il y a un concierge qui s'occupe des poubelles pour les locataires, une porte sas a l'entree, interphone avec video pour ouvrir le sas, plus une surveillance video dans le hall, dans l'ascensseur et a chaque etage, il y a un garage a velos equipe aussi de surveillance video, et un local de coffres de livraison avec code pour les livraison. L'immeuble est equipe en fibre optique / TV par cable, les controles d'air conditione et chaufage de l'eau se font par telecommande infrarouge et systeme de commande electroniques sur les murs etc. Bref non seulement il est neuf, propre, et tres bien equipe, mais en plus il se situe dans un quartier strategique de Tokyo a proxite de Shibuya et Ebisu. Tous mes amis japonais qui viennent me confirment que j'ai de la chance d'habiter dans un tel immeuble, on m'a meme dit "quand on va chez toi on a l'impression qu'on va croiser des celebrites (acteurs/sportifs ? ) dans ton immeuble"... Pourtant cet immeuble est toujours a moitie rempli, jamais depuis que j'y habite il n'a depasse 2/3 d'occupation, il y a toujours plusieurs appartement a louer et meme a vendre. Lorsque les appartements du 12eme etages ont ete mis en vente ils ont eu enormement de mal a les vendre et j'ai vu le prix des appartement plusieurs fois revises a la baisse avant qu'ils reussissent enfin a s'en debarasser. Ce n'est pas un tres bon signe quand il faut ainsi attendre des mois pour reussir a vendre et encore apres avoir baisse le prix au moins 3 fois. Le dernier prix m'a fait halluciner (dans les 40 millions) car a mon avis il est tres largement sous-evalue (facilement 30% en dessous) par rapport au prix du meme appartement en neuf.

Une histoire similaire est arrivee a une collegue et son mari lorsqu'ils sont venu habiter au Japon. Ils ont trouve un loft magnifique dans une construction tres recente avec garage et jardin. Non seulement la construction etait exceptionelle mais l'interieur etait aussi superbement amenage, avec escalier en bois, parquet en bois de qualite... cuisine equipee avec frigo et four dignes d'un restaurant... etc. Le cout du loyer etait normalement de 500 000 yen/mois mais la proprietaire leur a laisse a 200 000 yen car elle n'arrivait a trouver aucun locataire pour le loyer normal equivalent a la valeur reelle du bien.

Une collegue japonaise a achete un bien recent dans un immeuble neuf et de tres haut standing car son mari avait eu une promotion, et en 2005 ou 2006, la situation economique au moins dans notre compagnie etait tres favorable. Le cout de l'appartement: 80 millions de yen. Ils ont fait un emprunt sur plus de 30 ans, mais aujourd'hui ils s'en mordent les doigts car la situation economique a change et d'apres elle, des appartements du meme immeuble se vendent actuellement deja a un cout 15% ou 20% moins cher que ce que eux ont du payer.

Personellement je ne compte plus les exemples de ce type au Japon, specifiquement sur le marche des appartements de hauts standing recents. Ce sont evidemment des exemples particuliers mais ils corroborent de facon concrete les articles que je lis ou les etudes publiees sur le sujet. De maniere generale ce n'est pas la qualite du bati qui resiste a la devaluation au Japon, meme dans le tres haut de game. Par contre il y a des moyens de ralentir la devaluation ou bien de tirer profit de certaines particularites du marche local, mais il essentiel a mon avis de bien comprendre la mecanique specifique du marche au Japon, notamment quels sont les facteurs qui causent cette devaluation.

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Hugho
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 18:53    Sujet du message: Re: Nuances

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Michael_Voyageur a écrit:
en 2005 ou 2006, la situation economique au moins dans notre compagnie etait tres favorable.


Euh... elle l'était partout. On a même parlé de bulle immobilière internationale. Le Japon a été relativement moins concerné parce que sa bulle, il l'a connue bien avant, à la fin des années 80. Mais dans tous les pays riches du monde, ceux qui ont acheté en 2005 ou 2006 ont payé très cher, et ont emprunté très cher aussi.
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 19:09    Sujet du message: En effet

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Oui tout a fait, ca s'est senti aussi au Japon, meme si pas forcement dans tous les secteurs.
Ma collegue et son mari se sont sentis "entraines" par ce vent de bonnes nouvelles et de croissance, ils ont decide d'acheter un bien de tres haut standing. Aujourd'hui ils s'en mordent les doigts amerement, ils sont pieges a devoir payer pour encore 30 ans un bien qui a deja perdu de sa valeur et continue irremediablement a la perdre. Il semble qu'ils n'etaient pas les seuls, beaucoup de japonais (notamment dans le meme immeuble) ont decide au cours de ces annees d'acheter des biens de standings et se sont fait pieger de la meme maniere. Or il semble que meme ces biens de standing ne resistent pas au principe de devaluation. J'ai deja vu quelques reportages sur la tele japonaises qui montraient des situations similaires recentes.

C'est un pari tres risque a mon avis d'investir dans des biens de standing car au Japon, en plus de la devaluation rapide du construit, il y a aussi regulierement des tremblements de terre ou d'autres evenements / d'autres risques qui peuvent entrener des degats serieux aux batiments.
Meme si les techniques de construction "anti-sismique" s'ameliorent il reste toujours la possibilites de subir des degats meme faibles. Meme de faibles degats, comme une simple fissure dans un mur, peuvent jouer pour faire baisser la valeur du bien parfois de facon consequente.
Plusieurs de mes amis japonais ont eu des fissures dans leurs murs lors du tremblement de terre du Kansai.

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gaboriau
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 20:13    Sujet du message:

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La dévaluation ne peut pas aussi être dû également à une demande trop faible ? Je n'y connais rien, mais normalement c'est ça ne va pas de pair ? Wink
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MessagePosté le: 08 Nov 2009 13:31    Sujet du message: Quelques sources

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Tout a fait la loi de l'offre et de la demande regit cette evolution du prix (comme tout autre transaction economique), mais comme l'a signale Jiyugaoka plus haut la "valeur subjective" accordee par la population d'acheteurs concernee est un des facteurs qui influe sur le prix d'equilibre. Chaque acheteur a un budget et des criteres de selection differents, de meme chaque population d'acheteur a des caracterisques (notamment des criteres de choix) qui peuvent varier tres sensiblement. Les maisons et appartement qui sont estimes en France ne sont pas les memes qu'au Japon, les facteurs qui ajoutent de la valeur aux biens ont des points communs mais aussi des differences importantes, notamment en ce qui concerne l'age des batiments.

En ce qui concerne le Japon et quelques autres pays notamment en Asie les normes de construction evoluant assez rapidement, le vieillissement des construction et de leurs equipements, les couts de maintenance, la repartition des biens en un eventail tres large de qualites differentes (dont une large partie de constructions qui ne sont pas construtites pour durer, ou bien qui n'ont pas ete suffisament entretenues)... toute une serie de facteurs font que le prix n'evolue pas de la meme facon qu'en France ou le marche est plus "stabilise". On peut imaginer qu'un jour les facteurs en question vont se raprocher peu a peu du niveau de ces memes facteurs en France, mais a mon avis de telles hypotheses sont basees sur du vent, on ne peut pas dire de facon certaine aujourd'hui que tous les facteurs impactants vont evoluer magiquement pour s'aligner sur la France, et meme si c'est le cas en combien de decenies ce changement va s'accomplir. Quelques uns des facteurs les plus difficiles a faire evoluer sera sans doute la "valeur subjective" accordees au biens par les Japonais (leurs criteres de selection), de meme que les climats ou facteurs environementaux comme les tremblement de terre, enfin le renouvellement quasi-complet du parc de vieux batiments quasiment impossibles a revaloriser car non construits pour durer...
Actuellement aucun indice ne montre clairement qu'un tel changement se produise reellement ou de facon significative. En attendant d'eventuels indices dans le futur le marche japonais reste ce qu'il est, profondement, structurellement different du marche francais, obeissant a sa propre dynamique.

Voila quelques articles en japonais (je donne juste quelques extraits) qui donnent des elements pour comprendre la devaluation du construit visible au Japon:

Citation:
マンションを含む日本の住宅は、買ったときに最も高く、人が住んだ瞬間に中古住宅と認定され、20年~25年でその価値が限りなくゼロになるような評価がなされています。この価格下落率は、新築から10年目くらいまでがもっとも大きく、その後は比較的なだらかになるという特徴があります。そのため、ある程度の価格下落がおさまって築年数もそれほどたっていない、築10年超程度の中古マンションにはおトク感があるでしょう。

ここで気をつけておきたいのが、メンテナンスコスト。住宅は年数を経ると必ず、メンテナンスやリフォームが必要になります。

20年目くらいまでには、給湯器などの設備関係もひととおり更新しておく必要が。給湯器の交換なら7万円~10万円くらいです。中古マンションは築10年目くらいから、これらメンテナンス・リフォームの必要が出てきますから、自分が買ったあと、どこにどのくらいのお金がかかるのか把握しておきましょう。

Source: http://weekly.yahoo.co.jp/68/manzoku/index.html

Citation:
 中古マンションは一部の例外を除いて、基本的に築年数が長くなるほど、価格は安くなるものです。年月を経るほど建物の老朽化が進み、設備も古くなってきますから、これは当然のことでしょう。
 でも、売主としてはなかなかその価格低下を認めたくないものです。図表1を見てください。2007年に首都圏で売りに出された中古マンションの、新規登録時の平均m2単価は、築5年以内が72.38万円で、築6年~10年は56.06万円、築11年~15年は39.19万円、築16年~20年は34.23万円と経過年数が長くなるほど低下していきますが、築21年~25年は40.40万円に上がり、築21年以上の平均m2単価は築16年~20年のマンションより高くなっているのです。
 でも、それで実際に買手でつくとは限りません。成約時のm2単価でも築16年~20年が28.69万円に対して、築21年~25年は30.18万円と少し高くなりますが、築26~30年は27.31万円、築31年以上は24.91万円と、築16年~20年より安くなっています。

Source: http://www.mansion-hyoka.com/page/retailpoint9


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MessagePosté le: 08 Nov 2009 13:38    Sujet du message:

 Note du Post : 2.5   Nombre d'avis : 4
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Michael_Voyageur, ton analyse reste bornée par le conjoncturel, tout comme les études que tu cites. Depuis 30 ans, le Japon connait une succession d'aberrations économiques qui faussent toutes les données historiques: forte croissance de rattrapage, puis bulle énorme, puis déflation, puis période de taux zéros complètement inimaginable. L'attitude des banques japonaises a été tout aussi volatile: prêts tous azimuths et spéculation, puis retranchement au-delà de nécessaire cause pertes, puis boom des prêts grace aux taux zéros après nettoyage des comptes, puis de nouveau resserement maintenant. Ceci a résulté en une succession d'à-coups sur le marché de l'offre immobilière: trop de construction dans les bulles (impossible de vendre dès que la bulle s'estompe), pas assez dans les périodes de replis (hausse des prix lors de la formation de la bulle suivante par manque d'offre). Les prix de l'occasion (et du neuf aussi) patissent des surplus du neuf dans la même catégorie: ça se retrouve sur les chiffres à court terme (du genre, chute des prix d'un appart vieux de 5 ans). Ceci est du bruit statistique et conjoncturel, ainsi que le phénom↕ne d'illiquidité (fort écart instantané achat-vente). Ce qu'il faut chercher, ce sont les tendances futures longues: rapport entre l'offre de neuf et la demande naturelle de remplacement, résistance de l'occasion au vieillissement naturel et technologique. L'histoire des 30 dernières années ne se répétera pas, et selon moi les progrès dans la maitrise des flux économiques feront qu'on saura mieux éviter les à-coups, d'autre part la technologie se stabilise, et qu'une des conséquences sera que le marché immobilier restera plus sain que dans le passé en général.

Si le marché de l'occasion est comme vous le dites, anormalement sous-valorisé, alors 2 choses:
- vous devriez recommander aux lecteurs de ce forum, d'acheter de l'occasion, et non pas d'acheter rien du tout
- il doit y avoir une fortune à gagner en achetant de nombreux apparts d'occasion et en les louant

Excuse-moi mais des apparts à moins de 100M¥ ce n'est pas du haut de gamme pour Shibuya-ku, c'est du collectif ordinaire (qui impressione tes amis car eux sont encore dans du désuet). Puis-je te signaler d'ailleurs que ton immeuble date de la bulle IT et que donc cela peut expliquer que son prix ait baissé ? Ah évidemment quand on part de trop haut, cela ne peut que chuter. J'ai moi-même renégocié mon loyer à la baisse en 2002, suite à l'explosion de cette bulle.

Je suis d'accord qu'il y a aussi le jeu de la psychologie des usagers (acheteurs, vendeurs et locataires) mais je pense qu'elle est moins différente de la française que ce que l'on croit.
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