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Pays, Ville: Sendai, Kokubunchô

MessagePosté le: 05 Nov 2009 13:03    Sujet du message:

 Note du Post : 4   Nombre d'avis : 2
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nsa a écrit:
- qu'un immeuble vieux, en France, vaut aussi cher qu'un neuf, parce-qu'on y aimerait ce qui est ancien ?

Et les facades haussmaniennes dans Paris, c'est quoi ? De l'art déco ?
Je te rappelle qu'on fait tout pour conserver ces vieilles façades, mais qu'on refait l'immeuble derrière…
Vu comme c'est contraignant, c'est qu'il doit y avoir de la valeur.

Citation:
- que ce qui est vieux au Japon n'a aucune valeur car personne n'en voudrait ? Pas du tout, les rares immeubles anciens (100 ans) qui sont restés bien entretenus, sont devenus des trésors nationaux, des musées etc...

Les rares, oui.
Car les autres, au bout de vingt piges, on les rase.
Puis bon, c'est pas l'immeuble du coin qui devient un musée hein !
D'ailleurs, je te rappelle que nombre de vieux temples traditionnels, fierté du Japon ont été renconstruits, et le seront encore à l'avenir (l'exemple le plus flagrant, quoique la reconstruction fut un peu forcée, est le temple d'or, à Kyôto).


Citation:
leurs maisons d'alors (du moins celles construites pour les bourgeois !) nous conviennent encore, c'est en cela qu'elles ont gardé une valeur économique.

Faites pour durer quoi, pas comme au Japon !

[quoteet de plus les constructions en bois ne sont pas faites pour durer plus de 30 ans, donc quasi tout ce qui est vieux est non seulement pourri mais aussi inadapté à la vie moderne.[/quote]
Un seul mot (en japonais) : 木造 (mokuzô)

Citation:
Ce qui est construit actuellement sera-t-il désuet dans 20 ans ? Je ne le crois pas.

Moi, si !
D'autant plus que la construction immobilière est une formidable source d'activité pour le pays, qu'elle est fortement liée à l'expansion de la domotique, et que les nombreux immeubles créés à ce jour ne sont pas encore adaptés aux personnes âgées qui vont remplir les rangs de la population japonaise d'ici une quinzaine d'années.

P!
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とうきょうとっきょきょかきょく、きょくちょうまえ。
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Niro
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MessagePosté le: 05 Nov 2009 14:24    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 2
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il faut prendre en compte le climat aussi...
Je ne connais pas le Japon, mais les séismes et les typhons sont une menace réel pour les habitations.
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fujigaoka
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MessagePosté le: 05 Nov 2009 14:27    Sujet du message:

 Note du Post : 4   Nombre d'avis : 1
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Complétement d'accord avec ce que vient d'écrire P!

nsa a écrit:
Ce n'est pas tellement une question de mentalités et de valeurs, c'est surtout une question financière.


Mais ne crois tu pas, nsa, que la valeure financière d'un bien immobilier est AUSSI liée à la valeure subjective qu'on lui donne ? Donc aux aux valeurs et à la mentalité. A Paris des mots "magiques" comme "pierre de taille", "parquet en chene", "moulures", "poutres apparentes"... Sont à la fois liés aux constructions anciennes et font indubitablement monter le prix d'un bien.

En Asie, et je ne parle pas en l'air, c'est du vécu, les mots "magiques" qui ajoutent de la valeur sont "brand new", "club house" et "sea view". Les personnes qui investissent dans l'immobilier, revendent au bout de 5 ans tout au plus, parce que passé ce cap, la valeur dégringole, comme pour les voitures en France Wink
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 05 Nov 2009 19:10    Sujet du message: Baisse du prix des biens

 Note du Post : 5   Nombre d'avis : 2
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La meme question est abordee dans certains ouvrages et certains sites japonais, a savoir quelle est l'evolution du prix d'un bien immobilier (maison/appartement), ou bien que vaut-il mieux acheter (toutes autres conditions egales) entre un appartement ou une maison.
Un etude sur le sujet donne de bons elements de reponses sur la question, cette etude indique l'evolution de la moyenne du m2 bati dans l'Est du Japon (region du grand Tokyo et environs proches) en fonction de l'age des batiments. Ces chiffres ont ete compiles par une agence specialisee dans la construction/vente d'immobilier "Higashi Nihon Reins". Les donnees sont publiees dans ce PDF (en japonais malheureusement):
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/%92z%94N%83%8A%83%8A%81%5B%83X%81i2006%81j.pdf

Voir notamment les graphes 7-1 et 8-1 qui illustrent l'evolution du prix du bien en fonction de leur age.
Le graphe 7-1 montre l'evolution de la valeur de l' appartement (de types "mansion")
Le graphe 8-1 montre l'evolution de la valeur d'une maison.

Noter la chutte tres rapide du prix de l'appartement: en a peine une quinzaine d'annees il perd la moitie de sa valeur initiale, alors que la maison montre une tres bonne resistance a la devaluation, elle perd moins de 10% durant le meme intervale.

Prix a l'achat d'un appartement (entre parenthese prix au metre carre) en fonction de son age :
中古マンション成約状況(カッコ内は1平方メートルあたり):
築0~5年: 3720万円 (50万円)
築6~10年:2928万円 (43万円)
築11~15年:1968万円 (30万円)
築16~20年:1753万円 (28万円)
築21~25年:1757万円 (28万円)
築26~30年:1564万円 (26万円)
築31年~:1342万円 (24万円)

Prix a l'achat d'une maison en fonction de son age :
中古戸建住宅成約状況:
築0~5年:3865万円
築6~10年:3625万円
築11~15年:3410万円
築16~20年:3266万円
築21~25年:2864万円
築26~30年:2562万円
築31年~:2384万円

Notez bien qu'il s'agit de moyennes, certains biens conservent mieux leur valeur que d'autres (notamment en fonction de la situation du terrain) ou bien meme, a contre-courant de la moyenne voient leur valeur augmenter. Neanmoins en moyenne la baisse est tres nette, et comme certains biens conservent ou augmentent leur valeur, inversement de la meme maniere d'autres biens baissent encore plus lourdement que la moyenne.

Je me demande si une telle devaluation serait consideree comme banale et normale en France, personellement je ne connais personne dans ma famille ou mon entourage qui ait connu un tel desastre sur la valeur de son bien a savoir que la valeur d'un appartement achete ait ete divisee par 2 en 15 ans.
L'appartement que mes parents ont achete dans les annees 80 a ete vendu en 2005 largement plus cher qu'il n'a ete achete. En considerant la baisse moyenne de valeur des apartements anciens au Japon, si je dit a un japonais que notre appartement a ete revendu avec une telle plus value alors que l'immeuble a pris une trentaine d'annee je pense qu'il aura du mal a me croire, il va se demander qu'est-ce que c'est que ce pays de fous qui achetent plus cher les biens qui sont decrepis.

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Michael_Voyageur

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Hugho
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MessagePosté le: 05 Nov 2009 21:46    Sujet du message: Re: Baisse du prix des biens

 Ce message n'a pas encore été noté.
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Michael_Voyageur a écrit:
Je me demande si une telle devaluation serait consideree comme banale et normale en France, personellement je ne connais personne dans ma famille ou mon entourage qui ait connu un tel desastre sur la valeur de son bien a savoir que la valeur d'un appartement achete ait ete divisee par 2 en 15 ans.


Elle ne serait considérée normale que par exception je pense. Dans des cas de malfaçon et/ou de marchés locaux saturés. Je pense à des programmes mal ficelés où un promoteur cherche à faire du profit rapide avec un mauvais produit, et réussit à duper des acheteurs en profitant d'une conjoncture favorable. Il y a des tas d'exemples en banlieue parisienne. Mais ça reste marginal sur l'ensemble du marché.
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fujigaoka
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 01:50    Sujet du message:

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Merci MV pour ce post très bien documenté, comme toujours !

Donc si vous voulez faire des pépètes dans l'immobilier n'investissez pas au Japon !

Sinon, pour ceux qui ont l'intention de rester un bon bout de temps, l'achat plutot que la location semble etre une solution envisageable, et si vous voulez revoir vos sous quand vous partez, achetez une maison !

Enfin bon, tout ça, ça a déjà été dit...
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nsa
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 11:06    Sujet du message:

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Réponse à Pied: une façade haussmanienne dont on a reconstruit tout l'immeuble à l'arrière, c'est du neuf, pas de l'ancien ! Et cela va exactement dans mon sens: à Paris aussi, on préferre le neuf à l'ancien. L'immeuble neuf ainsi construit derrière sa façade vaut plus que l'ancien, sinon pourquoi engager de tels frais de construction ?

A Tokyo je constate que les immeubles grand luxe (donc les plus modernes) construits il y a 30 ans, sont encore en exploitation et se portent très bien (exemples types, les Oji Homes et les Homat). Je constate que chez moi, construit en 1991, c'est encore parfaitement "à jour" et que les immeubles plus récents ne sont pas plus modernes ni plus beaux. Je vous assure qu'au Japon comme dans tous les pays qui étaient en retard, une fois la phase de rattrapage terminée, l'écart entre marché de l'occasion et marché du neuf se rétrécira: à Tokyo c'est déjà le cas pour le haut de gamme et cet effet va se diffuser sur toutes les gammes de prix. Je vous dis que c'est avant tout une question d'argent: si l'ancien est de même qualité que le neuf, il vaudra la même chose, à l'amortissement près, car les consommateurs ne sont pas idiots.

L'étude Higashi Nihon Reins n'est pas intéressante car elle n'est que le reflet de l'évolution passée (phase de rattrapage; bulle 1986-1991; stagnation ensuite etc...). Vous aurez une bien meilleure connaissance du marché si vous y êtes actif. J'ai perso visité des dizaines d'apparts dans Tokyo sur une période plus de 20 ans, vu ceux de mes amis, comparé les prix, suivi aussi le prix des terrains nus, étudié les coûts de construction etc... Fouillez Yahoo Fudosan, c'est intéressant aussi.
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Michael_Voyageur
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 12:11    Sujet du message: Attention aux particularites locales

 Note du Post : 5   Nombre d'avis : 1
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nsa a écrit:
L'étude Higashi Nihon Reins n'est pas intéressante car elle n'est que le reflet de l'évolution passée (phase de rattrapage; bulle 1986-1991; stagnation ensuite etc...). Vous aurez une bien meilleure connaissance du marché si vous y êtes actif. J'ai perso visité des dizaines d'apparts dans Tokyo sur une période plus de 20 ans, vu ceux de mes amis, comparé les prix, suivi aussi le prix des terrains nus, étudié les coûts de construction etc... Fouillez Yahoo Fudosan, c'est intéressant aussi.


Mais si tu te bases sur ce genre de donnees alors ta vision du marche est forcement biaisee et selective (tu generalises sur des particularites). Il est tout a fait possible de trouver des appartements "assez anciens" (disons moins d'une quinzaine d'annee) qui n'ont pas trop perdu de leur valeur et donc battent l'evolution globale du marche (c'est d'ailleurs le talent des bons investisseur immobiliers). Mais on ne peut pas evaluer une tendance generale de facon objective sur ce genre d'observation ponctuelles. Pour peu que tu recherches un minimum de valibilite il faut se baser sur des etudes statistiques et dans ce sens l'etude citee est forcement utile, ne serait-ce que comme base de comparaison, pour savoir par exemple si un bien particulier montre une evolution de valeur particulierement competitive par rapport a l'evolution generale, ou bien au contraire a ete devalue plus rapidement que d'autres.

D'autre part j'avais oublie de preciser que l'etude en question date de mars 2007, et elle prends en compte des constructions recentes y compris baties en 2006. Donc l'argument de l'anciennete de l'etude n'est pas correct.
Cette etude est aussi reprise dans des ouvrages specialises plus recents car les donnees sont considerees comme valides par certains experts japonais, et servent de bases a des analyse de marches. Par exemple cet ouvrage reprends l'etude de reins pour expliquer quelques techniques simples de valorisation des biens:
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4415301614/blogforjapan-22

Par ailleurs je lis regulierement des articles recents sur ce marche et pour l'instant je n'en ai trouve aucun qui contredise la tendance indiquee ci dessus, a savoir que les biens neufs meme construits recemment perdent tres rapidement (en une quinzaine d'annee) une partie tres importante de leur valeur souvent estimee a la environ la moitie. Tous les articles que j'ai lu decrivent justement comment parrer a cette devaluation et comment valoriser le bien pour ne pas trop perdre de son investissement. On peut evidemment faire des benefices en investissant dans l'immobilier, en se debrouillant bien, mais la difficulte est plus grande par rapport a un marche comme la France ou l'ancien n'est pas devalorise aussi vite, et la demarche presente quand meme quelques differences: il faut s'adapter au marche local pour rentabiliser ses investissements sinon il est tres facile de faire faillite en ignorant justement les particularite locales.

Pour la route quelques autres graphes qui illustrent le meme phenomene, le graphe represente l'evolution du prix du metre carre des mansion sur Tokyo et sa region (首都圏) en fonction de son age. On voit la encore que le prix chutte rapidement durant la 1ere quinzaine d'annee (le bien perd pres de la moitie de sa valeur) avant de se stabiliser puis de continuer a descendre.


Source: http://usedresidence.blog38.fc2.com/blog-entry-9.html

Meme information diffusee sur ce site: http://www.mansion-hyoka.com/page/retailpoint9
Voir notamment le 1er graphe, la encore il s'agit des prix au m2 des mansion dans la region de Tokyo en fonction de l'age de la construction.
Ce site specialise est dans l'evaluation du prix des mansion "Mansion Evaluation Navi". Apparamment leurs evaluations sont independantes et le site est reconnu par les autorites japonaises (ils auraient recu les felicitations du ministere des infrastructures, du transport et des communication).

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MessagePosté le: 06 Nov 2009 15:44    Sujet du message:

 Ce message n'a pas encore été noté.
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nsa a écrit:
Réponse à Pied: une façade haussmanienne dont on a reconstruit tout l'immeuble à l'arrière, c'est du neuf, pas de l'ancien !


Mais c'est rare... Dans les immeubles haussmaniens, les vrais, l'escalier commun est souvent d'origine. Beaucoup d'appartements ont encore le parquet du XIXe siècle. La toiture a gardé la même apparence, les mêmes matériaux parfois, et souvent la charpente est d'origine ! La porte de l'immeuble aussi, si elle était bonne au départ, a juste été modernisée par un système de digicode. Les murs n'ont été que repeints... Dans les meilleurs cas on a encore les moulures du plafond fait par un artisan du Second Empire. Les balcons ont la même rambarde qu'en 1865. Etc. etc.

Même avec des tas d'améliorations, dans l'isolation, les fenêtres, la tuyauterie, plus des ajouts modernes comme un ascenseur, on ne peut certainement pas parler de neuf.
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nsa
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MessagePosté le: 06 Nov 2009 16:17    Sujet du message:

 Ce message n'a pas encore été noté.
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Et alors ? Est-ce que cet immeuble juste repeint ou amélioré, vaut plus cher que s'il était refait à neuf ?
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