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Acheter ou louer une maison (ou un appartement)

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totoro7684
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Inscrit le: 27 Juil 2006
Messages: 65
Points: 224
Pays, Ville: Nancy de retour

MessagePosté le: 08 Oct 2009 05:46    Sujet du message:

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pardon pour mon ignorance mais c'est quoi des Man

Pas de reponse genre un man c'est a un homme genre tarte man = l'homme tarte

youhhh c'est super connard

_________________
Je ne m'incline devant personne.Mais je me prosterne volontié aux pieds de mon amour.
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Trand25
2eme Dan
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Inscrit le: 26 Juin 2005
Messages: 566
Points: 3559
Pays, Ville: Yokohama

MessagePosté le: 08 Oct 2009 06:01    Sujet du message:

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1 Man = 10 000 yens
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Beru au Japon @ www.trand25.jp/blog
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tof
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Inscrit le: 05 Jan 2006
Messages: 63
Points: 1334
Pays, Ville: Atsugi

MessagePosté le: 08 Oct 2009 14:32    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 1
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Un truc qui m'impressionne : le savoir et les precisions apportees par M-V. Je dis chapeau. Plus fort que Wikipedia!

J'ai eu visite des model-rooms/house 3~4 fois par curiosite. Faute d'info ou d'assez bon niveau de japonais, je ne pensais pas que l'achat d'une appartement/une maison pouvait se coupler a une simple location du terrain. En tout cas, en faisant un pré-calcul avec le vendeur, on arrive a des credits de 30~40 ans. Ce qui signifierait qu'apres avoir enfin paye son bien, on peut se voir ejecter ou obliger de debourser encore pour payer le terrain!?!

Comme beaucoup ici, j'ai l'impression qu'acheter un appart au japon equivaut a jeter l'argent par les fenetres. La maison, surtout le terrain, aurait l'avantage de garder de la valeur. On peut donc esperer une plus-value si on est bien place.

Recemment, le "reform" (la simple renovation) semble bien fonctionner. Renover soi-meme peut-etre une alternative a la maison en kit de Silakover.
C'est une solution qui m'interesse. Certains connaissent peut-etre Before/after (Tokyo TV) et réagencer une maison japonaise semble plus simple par l'absence de murs porteurs et par une structure legere.

Moi je suis plus campagne et les terrains coutent une bouchee de pain. Eviter les lotissements ,c'est aussi eviter les Jichikai (syndics) qui ont l'air plutot casse-bonbons au Japon. Culture de communaute extreme qui ne me sied guere.

Question visa, je crois que le visa permanent est la clef a tout achat de terrain a credit (en cash... le monde est a vos pieds!)
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nsa
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Inscrit le: 08 Oct 2009
Messages: 6
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Pays, Ville: Shibuya-ku

MessagePosté le: 08 Oct 2009 16:06    Sujet du message:

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Au sujet de la location de terrain, réponse partielle qui doit vous inciter à la plus grande prudence. Selon mes infos, il y a 4 types de contrats de location d'un terrain, chacun avec des spécificités. Et si votre maison se trouve sur un terrain dont le contrat de location arrive à expiration, eh bien il se peut fort que le propriétaire puisse exiger que votre maison soit rasée et que le terrain lui soit rendu nu.
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nsa
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Inscrit le: 08 Oct 2009
Messages: 6
Points: 125
Pays, Ville: Shibuya-ku

MessagePosté le: 08 Oct 2009 16:19    Sujet du message:

 Note du Post : 4   Nombre d'avis : 1
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tof a écrit:

Comme beaucoup ici, j'ai l'impression qu'acheter un appart au japon equivaut a jeter l'argent par les fenetres.


C'est une illusion d'optique dans bien des cas.

Il faut comparer le taux de rendement de la location, au taux des prêts, et tenir compte des frais d'entretien et d'une durée de vie anticipée du bien.

Les investisseurs emprûntent de la banque, achètent l'apart, comptent tous ces frais et cette dépréciation, et ajoutent leur marge de profits pour déterminer le prix du loyer.

Si vous achetez l'apart au lieu de le louer, vous économisez la marge du profit du propriétaire, tout le reste est égal. Selon ce modèle simpliste, il serait donc toujours préferrable d'acheter que de louer.

En pratique il y a d'autres phénomènes: le proprio prend le risque de variation de valeur du terrain, de frais d'entretien plus élevés qu'anticipé, de la durée de vie de l'immeuble qui sera plus courte ou plus longue de 10 ans que prévu. Lui va se sortir de ces imprévus car sur 50 aparts qu'il possède, les aléas s'annulent. Mais pour vous qui n'en possédez qu'un seul, vous prenez les risques en plein. Qui dit risque dit profit: en échange du risque d'être proprio, vous n'avez plus à payer le profit à un autre.

Au final il me semble clair qu'acheter c'est en moyenne moins cher que de louer sur long-terme, mais avec plus d'aléas dans les 2 sens (si chanceux votre terrain prend de la valeur et vous gagnez bcp, si très malchanceux votre immeuble a été mal construit et tombe en miettes trop vite).
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fujigaoka
Ceinture Marron
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Inscrit le: 06 Nov 2008
Messages: 128
Points: 895
Pays, Ville: entre Hong Kong et Nara

MessagePosté le: 09 Oct 2009 16:06    Sujet du message:

 Note du Post : 3   Nombre d'avis : 1
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Ce n'est peut-etre pas possible en ville mais à la campagne, le bon plan c'est d'acheter une vieille maison (plus de vingt ans) avec le terrain (c'est possible, c'est ce que j'ai fait).
Bizarrement (mais c'est le Japon!) le prix d'un terrain "nu" dans le meme coin, meme superficie, est plus eleve. Heureusement, il y a des gens qui n'ont pas le coeur de detruire leur maison pour faire grimper la valeur de leur terrain.
Donc la vieille maison reste, et elle fait encore des heureux Smile
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shikalover
5eme Dan
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Inscrit le: 03 Oct 2006
Messages: 1531
Points: 15108
Pays, Ville: Prypiat

MessagePosté le: 09 Oct 2009 18:49    Sujet du message:

 Note du Post : 3.5   Nombre d'avis : 2
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fujigaoka a écrit:
Ce n'est peut-etre pas possible en ville mais à la campagne, le bon plan c'est d'acheter une vieille maison (plus de vingt ans) avec le terrain (c'est possible, c'est ce que j'ai fait).
Bizarrement (mais c'est le Japon!) le prix d'un terrain "nu" dans le meme coin, meme superficie, est plus eleve. Heureusement, il y a des gens qui n'ont pas le coeur de detruire leur maison pour faire grimper la valeur de leur terrain.
Tout simplement parce que les Japonais qui achetent un terrain font batir des maisons neuves. Raser un maison, ca coute des sous. C'est pour ca que les terrains nus sont plus chers.
Et perso, j'aimerais aussi du neuf ou du vraiment pas tres vieux. Une maison qui a aujourd'hui 20 ans peut passer aujourd'hui mais quand le credit sera rembourse, elle aura 20 ans de plus et j'aimerais pas etre a l'interieur le jour ou il y aura un jishin puissance 5. D'ou l'importance de posseder le terrain afin de pouvoir reconstruire dessus et le transmettre a la generation suivante.

Quant a habiter a la campagne, ce n'est vraiment pas possible dans mon cas. Moi et mon mari travaillons au centre de Tokyo et je nous vois mal nous taper 3 ou 4 heures de train par jour. Et quand mon mari travaille jusque minuit, voir plus, il ne pourra plus rentrer a la maison et devra rester a l'hotel. Ca me plait tres moyennement comme situation.
Je suppose egalement qu'en pleine campagne, il va falloir acheter aussi une voiture, payer une assurance etc... Enfin... Ca rajoute tout un tas de frais et de problemes qui n'existeraient pas aux alentours de Tokyo.

Ceux qui peuvent se permettre d'habiter a la campagne ont beaucoup de chance.

Citation:
Recemment, le "reform" (la simple renovation) semble bien fonctionner. Renover soi-meme peut-etre une alternative a la maison en kit de Silakover.
Euh, c'est Shikalover. Ensuite pour le "reform", je trouve que c'est du cache misere. La structure et les normes anti sismiques restent d'epoque, parfois ca fait un peu vieux dans un pays souvent secoue.
Et puis, les proprio sont malins, generallement, ils renovent eux meme avant de vendre. D'ailleurs, paye ton arnaque! Quand je vois que des types vendent des apparts ou des maisons de 1969 a prix d'or parce qu'ils ont refait l'interieur et mis un bain a bulles avec un ecran plat au mur, je trouve que c'est du foutage de gueule. Ce sont des choses assez superficielles dans une maison.

Citation:
Au final il me semble clair qu'acheter c'est en moyenne moins cher que de louer sur long-terme, mais avec plus d'aléas dans les 2 sens (si chanceux votre terrain prend de la valeur et vous gagnez bcp, si très malchanceux votre immeuble a été mal construit et tombe en miettes trop vite).
Effectivement, les mensualites d'un credit sont inferieures aux loyers pour un appartement ou une maison du meme type. On aurait pu s'offrir une belle maison de 150m2 a la sortie de Tokyo, mais le fait que le terrain doive etre loue m'a considerablement refroidie, surtout avec son contrat de location de 20 ans. Pour moi, ca veut dire que dans 20 ans, exit ta grande baraque et degage alors que je ne sais pas trop quelle sera la situation economique dans 20 ans, si on pourra prendre un autre credit etc... Que de miseres!!
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Aux Etats-Unis, il y avait Steve Jobs,
En France, il y a toujours Paul Emploi.
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tof
Ceinture Marron
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Inscrit le: 05 Jan 2006
Messages: 63
Points: 1334
Pays, Ville: Atsugi

MessagePosté le: 12 Oct 2009 14:41    Sujet du message:

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Le l et k sont a cote, pardon Shikalover. Pour ce qui est du reform, je voyais ca apres l'achat. Faire l'interieur soi-meme sur une base neuve (ref aux "maisons partiellement finies") ou d'occasion a son charme et ses economies. On peut aussi y rajouter les dernieres techniques et technologies en matiere de prevention sur du vieux. Pour ce qui est des appart ou maisons renoves avant l'achat, je laisse chacun juger de l'affaire et faire attention au coup peinture cache-misere. Je ne peux contredire.

Tokyo intramuros, je m'y suis aussi essaye un temps mais sachant ne pas y faire mes vieux os, la location s'est averee la plus ideale. Pourquoi pas l'option d'une resiednce secondaire pour la retraite!?!

En ce qui concerne l'achat d'un appart, je suis d'accord avec nsa, c'est mieux que la location mais comparer le pire par le moins bien ne me convainc pas encore. A voir comment vieillissent mal les immeubles, je me vois mal y survivre (pour peu que je vive centenaire!) ou encore moins demenager apres la retraite. Ou trouver de telles finances?
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fujigaoka
Ceinture Marron
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Inscrit le: 06 Nov 2008
Messages: 128
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Pays, Ville: entre Hong Kong et Nara

MessagePosté le: 16 Oct 2009 01:58    Sujet du message:

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C'est vrai que vivre "à la campagne" a ses inconvénients. Plus de transport... Dans le kanto je ne sais pas, mais dans le Kansai, les zones qu'on considére comme "campagne" sont à moins de 4 heures des grandes villes.

Mon copain travaille à Nara, à environ 25 minutes en voiture de chez lui "à la campagne".

Pour la résistance au temps, cela dépend des cas, mais il faut penser que les anciennes maisons à la campagne il y a 30 ans, étaient construites pour durer alors que celles de maintenant le sont plus pour faire du fric. Sans généraliser, mais c'est la tendance....

Enfin, à la campagne, comme il y a plus d'espace autour, les maisons bénéficient d'une bonne aération. Pas de problèmes d'humidité qui pourrissent certains batiments en ville.

Et en cas de grosse secousse, si tu es au 15ème étage d'un immeuble tout solide et neuf qu'il soit, t'as plus qu'à prier qu'il tienne le coup, sinon t'es mal !

D'une une maison, c'est facile de sortir dans le jardin Razz
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Junglebee
4eme Dan
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Inscrit le: 30 Nov 2006
Messages: 1310
Points: 10663
Pays, Ville: Californie

MessagePosté le: 16 Oct 2009 03:14    Sujet du message:

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fujigaoka a écrit:
Et en cas de grosse secousse, si tu es au 15ème étage d'un immeuble tout solide et neuf qu'il soit, t'as plus qu'à prier qu'il tienne le coup, sinon t'es mal !

D'une une maison, c'est facile de sortir dans le jardin Razz


Que ce soit un immeuble ou une maison, pendant un seisme, c'est pareil Wink Ca depend surtout si le batiment a ete construit aux normes anti-sismiques ou non...
Pour sortir dans le jardin pendant un seisme... euh... ouais! on en reparlera apres le prochain gros seisme... Wink

fujigaoka a écrit:
Enfin, à la campagne, comme il y a plus d'espace autour, les maisons bénéficient d'une bonne aération. Pas de problèmes d'humidité qui pourrissent certains batiments en ville.


Ah! je confirme! dans les vieilles maisons on sent tellement bien le vent passe qu'on se croit dehors... c'est pas super agreable en hiver... Laughing Je trouve toujours que c'est la corvee d'aller en hiver dans ma belle-famille...
_________________
押忍!!
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